CAOS E VIOLAZIONE DEI PREZZI MASSIMI DI CESSIONE E DI LOCAZIONE: LA COLPA E’ (QUASI) TUTTA DEI NOTAI E DEI DIRIGENTI CAPITOLINI
Migliaia di romani, nel corso degli ultimi 10-15 anni, hanno (ri)venduto o affittato alloggi, ottenuti pochi anni prima tramite assegnazione da cooperative edilizie, senza rispettare il prezzo massimo di cessione e di locazione che vige su tale tipologia immobili perchè edificati su aree espropriate dal Comune di Roma e poi concesse in diritto di superficie o di proprietà.
Adesso , costoro rischiano di dover pagare sanzioni pesantissime e di restituire – ad acquirenti ed affittuari – quanto percepito in eccesso rispetto alla somme previste nelle Convenzioni comunali.
A NOSTRO MODO DI VEDERE, GRAN PARTE DI QUESTA GENTE, E’ STATA TRATTA IN ERRORE DA NOTAI, DIRIGENTI COMUNALI E AGENZIE IMMOBILIARI E, SENZA LE LORO AUTOREVOLI (SIC!) INDICAZIONI, NON AVREBBERO MAI COMPIUTO QUELLE SCELTE.
Difatti, a Roma, fino a pochi giorni fa, l’ufficio U.O. Edilizia Sociale (afferente al Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica) forniva creativi “chiarimenti” (per noi patenti speculative!!!) ai primi assegnatari di alloggi facenti parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica che quindi, commercializzano detti cespiti a prezzo libero di mercato e si appropriavano di un enorme surplus sul prezzo di vendita, rispetto al valore previsto dalle relative Convenzioni edificatorie.
Questo privilegio (che equivale ad una vincita al superenalotto!!!), è stato concesso senza neppure richiedere l’obolo previsto dal comma 49-bis dell’art. 31 della Legge 448/1998 introdotto dalla Legge 106/2011 (c.d. Decreto sviluppo 2011) perché tale normativa – nel Comune di Roma – è rimasta inattuata.
La ns. associazione ha stimato che, il danno erariale prodotto all’Ente Pubblico – a causa del mancato introito delle sanzioni e/o degli oneri di eliminazione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione e di locazione – ad oggi, ammonterebbe ad almeno 800 milioni di Euro.
Ma, si ripete, ciò è poca cosa rispetto all’impatto sociale e alla turbativa di mercato che è stato provocato nella nostra città dove, abitazioni situate all’ estrema periferia, si ripete edificate su terreni espropriati per pubblica utilità, sono stati posti in vendita al prezzo poco popolare di 360.000 euro (ed oltre!) laddove i primi assegnatari – pochissimi anni prima – non hanno pagato neppure la metà di quanto hanno preteso!
Adesso, dopo la sentenza n. 18135/2015 della S.C. di Cassazione, la giostra è terminata!
Ridetto arresto delle Sezioni Unite della S.C. di Cassazione, a ns. avviso, come abbiamo evidenziato nella nostra nota al Primo Presidente della Corte di Cassazione, era addirittura superfluo.
La ns. associazione, cocciutamente ha sempre sconsigliato scelte che contrastavano con quanto disposto dagli art. 3, 42 e 47 della Costituzione Italiana, con quanto statuito dalla Suprema Corte di Cassazione nelle sentenze nn. 506/2011, 3018/2010 e 11032/1994, con quanto deliberato dal C.E.R., con quanto contrastava con la migliore dottrina (Studio 521-2011/C del Centro Studi del Consiglio Nazionale del Notariato) e che non si trovavano in linea con il comma 49-bisdell’art. 31della Legge 448/1998 cosi come introdotto dalla L. 106/2011 (c.d. Decreto Sviluppo 2011).
Abbiamo sempre denunciato l’errore (?) giuridico in cui versava chi dilatava la portata permissiva dell’art. 20 della Legge 179/1992 e chi riteneva che, il Legislatore, con l’abrogazione dei commi dal 15° al 19° della Legge 865/1971, effettuata con l’art. 23 della L.179/1992, avesse voluto liberalizzare il mercato dell’edilizia economica e popolare.
In alcuni casi siamo stati ascoltati. Vedasi ad esempio il caso del Comune di Lecco dove una ns. nota (testo) è stata preferita ad un (criticabile) parere della Corte dei Conti – Sezione Regionale di Controllo della Lombardia (testo Delibera del Comune di Lecco) .
Invece, il Comune di Roma e i notai capitolini hanno sempre preferito ignoraci. Tanto è vero che non hanno mai risposto a nessuna delle seguenti missive:
1) Diffida al notariato del 11.09.2012;
2) Nota al Comune di Roma del 15.10.2012;
3) Nota al Governo del 22.10.2012;
4) Nota Isvap del 05.02.2013;
5) Integrazione Nota Isvap del 26.06.2013;
6) Diffida al Sindaco del 23.o4.2014;
PARADOSSALMENTE, NEL SITO DEL COLLEGIO NOTARILE DI ROMA, SI LEGGE QUANTO SEGUE:
“L’acquisto di una casa è un passo decisivo nella vita di ognuno di noi. E come tutti i momenti importanti, si porta dietro tante belle emozioni ma altrettante ansie e domande. Per fortuna non siamo soli: c’è qualcuno in grado di guidarci tra gli imprevisti e le insidie burocratiche. Un professionista capace di accompagnarci in tutta sicurezza fin sulla porta della nuova casa. Il notaio.
Presente già dalla formulazione della proposta di acquisto, il notaio offre prima di tutto una specifica consulenza fiscale, esegue i delicati controlli sull’effettiva proprietà e disponibilità dell’immobile, verifica la sua libertà da pesi e da vincoli, la sua regolarità urbanistica, la conformità dell’immobile allo stato di fatto e la provenienza dello stesso. Il suo è un lavoro di ricerca e interpretazione molto complesso e approfondito, frutto di studio dei documenti del Catasto e della Conservatoria, integrati con più fonti. Grazie alle sue competenze professionali e tecniche, il notaio si mette a disposizione delle parti offrendo loro tutti gli strumenti per risolvere eventuali problematiche.“
A NOSTRO AVVISO,
IL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO DOVREBBE AVERE LA DECENZA DI DIMETTERSI PERCHE’, DA PRESIDENTE DEL COLLEGIO NOTARILE DI ROMA, VELLETRI E CIVITAVECCHIA, E’ STATO UNO DEI MAGGIORI RESPONSABILI DI QUESTO DISASTRO.
TUTTI I DIRIGENTI E FUNZIONARI CHE SI SONO SUCCEDUTI NELLA DIREZIONE DELL’U.O. EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA (ORA EDILIZIA SOCIALE) DEVONO ANDARE A CASA PER PROVATA INCAPACITA’.
IL PRESIDENTE DELL’ASSOCIAZIONE AREA 167
GIUSEPPE DI PIERO
però mi pare ci sia una buona notizia. C’è una legge, non ancora approvata ma presentata da quasi un anno), che dice che il problema si risolve facendo pagare al primo venditore (quello che avrebbe avuto il vero beneificio) l’importo al comune per l’affrancature. E dice pure che tale importo deve essere 10 x la rendita catastale rivalutata. Una roba quindi da 10/20 mila euro quindi. Direi che a ‘sto punto la giurisprudenza si potrebbe adeguare a questa filosofia, che mi pare ragionevolissima, ed evitare di provocare altri danni alle famiglie coinvolte, Sennò la legge (nel senso alto della parole) che ci sta a fare? Per essere sfruttata da cittadini malandrini e avvocati cialtroni?
Buongiorno a tutti,
ritengo che la sentenza della Corte di Cassazione abbia danneggiato un pò tutti, gli acquirenti successivi al primo (secondo, terzo), i quali, nel caso in cui decidano di vendere l’immobile, oltre ad aver pagato lo stesso al valore più alto di mercato, dovranno affrontare le spese per la determinazione del prezzo massimo di vendita e che quindi, complice il calo del mercato immobiliare, saranno evidentemente danneggiati economicamente.
Il problema investe anche i venditori, i quali – è pur vero che hanno sicuramente tratto profitto dalla vendita – ma si trovano costretti a vivere questa potenziale situazione “infernale”, cioè di vedersi recapitare un atto giudiziario dal proprio acquirente con cui si richiedono indietro dei soldi.
Ed è proprio questo che è accaduto a me.
Atteso che ritengo che, in tutta questa vicenda, la responsabilità sia da ricondurre anche al Comune di Roma, ai Notai e, in via residuale, anche agli agenti immobiliari, ed essendo stato notificato a me e a mio marito (in qualità di venditori) un atto di citazione, con il nostro avvocato, abbiamo chiamato in causa il Comune, il Notaio rogante e l’agente immobiliare affinchè siano loro a pagare le somme richiesteci.
Saluti a tutti
Ciao Fabiana a me è successa la stessa cosa, ho provato a proporre al nuovo proprietario il rimborso completo dell’affrancazione ma non ne vuole sapere,abbiamo fatto tutto in buona fede ed ora ci troviamo in mezzo ad una strada. Posso chiederti come ti stai muovendo in merito? Grazie mille
è quello che mi sta succedendo anche a me, anche se sull’atto del rogito c’è scritto esplicitamente che l’acquirente comprava in diritto superficiatario, e il notaio lo aveva ribadito più volte all’acquirente, e per lui non ci sono stati problemi,adesso dopo 8 anni mi ritrovo in questa situazione.chiedo avoi come ci si deve comportare in questi casi.
Salve,
francamente reputo la sentenza del 16 settembre 2015 un modo per fare cassa da parte del Comune. Partendo da presupposto che sono “parte lesa” essendo il terzo proprietario di un immobile in quanto il primo acquirente lo ha pagato 120.000 euro, il secondo 300.000 ed io 345.000 nel 2009. Ad oggi il valore del mio immobile è di 275.000 ed oltre a perdere 70.000 euro per il calo del mercato, dovrei pagare circa 32.000 di affrancazione. Questa sentenza nasce per evitare la speculazione. Facendo un calcolo, ad oggi avrei perso 102.000 euro. Dov’è la speculazione??? Stando a quanto letto, dovrei chiedere il risarcimento al secondo acquirente che l’ha pagata 300.000, quindi a libero mercato. E forse lui a sua volta al primo proprietario. Ma la normativa ha quasi 50 anni e molte case sono state compravendute 8/10 volte e dovremmo andare a ritroso a chiedere soldi a persone decedute?
Non era più corretto sentenziare che, a partire dal 2016 tutte le nuove costruzioni sarebbero state soggette a prezzo massimo?
Inoltre leggo che “A NOSTRO MODO DI VEDERE, GRAN PARTE DI QUESTA GENTE, E’ STATA TRATTA IN ERRORE DA NOTAI, DIRIGENTI COMUNALI E AGENZIE IMMOBILIARI E, SENZA LE LORO AUTOREVOLI (SIC!) INDICAZIONI, NON AVREBBERO MAI COMPIUTO QUELLE SCELTE.”. Parlando sempre da parte lesa,non penso che notai, agenti immobiliari, dirigenti, ecc ci abbiano guadagnato da questa situazione come asserite poiché, chi si è riempito le tasche sono i venditori.
Ma ricordiamo che ci sono venditori che dopo aver versato anche 50.000 di caparra, hanno visto la cooperativa dileguarsi. In quel caso chi risarcire il danno? Nessuno. E’ vero che nella vendita il primo proprietario ha avuto un forte guadagno, ma è altrettanto vero che costui ha impiegato 7-9 anni per entrare in possesso della casa (parlo della mia zona, Osteria del Curato) ed ha messo a rischio i risparmi propri e di genitori, dando magari 50.000 euro ad occhi chiusi non sapendo cosa succederà (cooperativa che si dilegua o non termina i lavori).
Salve, ho venduto 8 anni fa un appartamento a 315mila euro non sapendo del vincolo del prezzo massimo di cessione. Ora l’acquirente tramite il suo avvocato mi ha scritto chiedendo di restituire circa 200mila euro in quanto avrei “speculato”. E’ possibile tutto questo? C’è un modo per evitare che mi debba indebitare a vita?
In questo momento purtroppo sembra che questo sia stato legalizzato dalla sentenza della Corte di Cassazione a sezioni unite che ha avallato una sorta di speculazione a vantaggio dell’ultimo acquirente che potrà poi affrancare e rivendere a libero prezzo di mercato speculando sulla differenza percepita…..
Ciao
Sono nella stessa tua stessa situazione…possiamo sentirci?
Gianluca
Mi dispiace. A noi è successo la stessa cosa e il giudice in prima istanza ci ha condannato a risarcire 220 mila euro piu’ 8 mila di spese legali. un inferno. E ora il nuovo acquirente pagando l’affrancazione, può rivendere a libero mercato….non ho parole.La giurisprudenza ora segue la linea di dare ragione ai nuovi acquirenti.
Salve,
io ho venduto un immobile in diritto di superficie, dopo aver avuto il foglio di nulla osta rilasciato dal comune di roma, a poter vendere a libero mercato.
ora sono venuto a sapere che tale foglio il comune non avrebbe potuto rilasciarlo.
Fortunatamente sono rimasto in ottimi rapporti con gli acquirenti r mi hanno richiesto solo il pagamento dell’affrancazione, senza voler intraprendere complicate azioni di rivalsa per avere la differenza indietro.
Volevo sapere, ma il Comune in tutto ciò non è obbligato a risarcire i danni sia materiali oltre a quelli fisici e morali che ha arrecato ai venditori?
Onestamente non mi sembra giusto che sia il venditore a doversi sobbarcare tutto.
Avete notizie se qualche causa di risarcimento danni verso il Comune è stata vinta ?
grazie
> buongiorno,
> vorrei sapere se il canone di un immobile adibito a negozio, acquistato con diritto di superficie, deve rispettare le stesse condizioni imposte dalla legge per la vendita
> delle case.
> In particolare se deve essere applicato un canone di mercato oppure un canone minore come per la vendita delle case su cui insiste tale diritto di superficie.
> In attesa di una Vostra cortese risposta, porgo distinti saluti.
> Giorgio Roberti.
Sulla materia non esiste giurisprudenza.
La maggior parte dei comuni italiani interpreta la norma in maniera restrittiva in quanto nell’art. 35 si fa espresso riferimento agli “alloggi”.
Invece, mi risulta che nel comune di Venezia, il prezzo massimo si applica anche ai negozi.
D’altronde, anche questi sono stati edificati su terreni espropriati!
salve, qualcuno potrebbe dirmi se un negozio su cui versa il diritto di superficie può praticare un canone di affitto secondo il mercato? inoltre, è possibile imporre richiedere in restituzione la differenza pagata fino ad oggi, ed imporre un nuovo canone secondo quanto prevede la legge.
grazie per l’attenzione
saluti.
Buongiorno,
sono il SECONDO acquirente di un immobile originariamente costruito in edilizia agevolata. Ho acquistato a normali prezzi di mercato e 12 anni dopo rivenduto a normali prezzi di mercato, supportato da una agenzia immobiliare e ovviamente tramite notaio. Ora, a 5 anni dalla vendita, il TERZO proprietario mi comunica la richiesta di nullità parziale del contratto e richiede indietro la differenza di prezzo.
E’ corretta questa richiesta?
Dovrei a mia volta rivalermi verso il PRIMO proprietario?
Saluti, MM
Si, l’acquirentr ha tutto il diritto di richiedere la ripetizione di quanto indebitamente versato.
Scusa Giuseppe ho visto che tu garantisci con certezza a tutti i secondi acquirenti di immobili in diritto di superficie, comprati a prezzo di mercato, anziché al prezzo massimo di cessione, di avere sempre e comunque diritto (A PRESCINDERE……) alla restituzione della relativa differenza,
ma….. senza chiedere MAI se i secondi acquirenti, al momento della compravendita, avevano a loro volta i requisiti soggettivi per poter comprare a prezzo agevolato o se acquistavano l’immobile per puro investimento speculativo, possedendo già una prima e magari anche una seconda o una terza casa abitazione nello stesso comune o se possedevano eventualmente redditi troppo alti………..?
Con questa assurda generalizzazione del diritto alla restituzione del presunto indebito a tutti i secondi acquirenti (perché ricorrerebbero SEMPRE E COMUNQUE le condizioni per far valere la nullità parziale del contratto e per beneficiare della sostituzione automatica del prezzo imposto in luogo di quello liberamente fissato dalla concorde volontà delle parti) e sarebbe proprio un bel regalo per questi soggetti (e non certo per gli IGNARI primi acquirenti mal informati e sviati dai NOTAI dei secondi acquirenti) e soprattutto per i NOTAI che, con il VOSTRO aiuto, invece di essere inchiodati alle loro responsabilità ex art. 28 della Legge notarile vengono ad essere benevolmente assolti dalle loro gravissime e inescusabili negligenze.
Non ho mai detto (e tanto meno scritto) che i soggetti privi dei requisiti soggettivi possano accedere agli alloggi edificati in regime di edilizia agevolata-convenzionata e (quindi) usufruire del prezzo massimo di cessione.
Più precisamente, ritengo che la compravendita di un alloggio a persone “senza requisiti soggettivi” possa essere dichiarata “nulla”. In tal caso, il venditore dovrebbe restituire corrispettivo di acquisto e l’acquirente dovrebbe pagare una indennità di occupazione e restituire l’immobile.
In diversi casi da noi trattati, con il mercato immobiliare sceso a livelli storici, gli acquirenti non hanno mostrato alcun interesse a chiedere la nullità totale dell’atto, riprendersi l’alloggio e restituire il corrispettivo percepito.
Grazie Giuseppe per la tua pacata risposta e scusa se mi ero fatto prendere un po’ la mano dalla rabbia di essere additato come speculatore per aver venduto (dopo la nascita di due figli e ricomprando una casa più grande a salatissime prezzo di mercato) un alloggio in diritto di superficie pagato nel 2001 una cifra in linea con il mercato edilizio privato dell’epoca. Il mio acquirente oltretutto lo ha comprato come seconda casa nel 2012 con il fattivo ed autorevole avallo del suo Notaio di fiducia che ha rogato l’atto a prezzo libero senza avvertire le parti della necessità di stipulare prima l’apposita ed onerosa convenzione per l’affrancazione dal prezzo massimo di cessione. Secondo me in questi casi invece di far ricadere le conseguenze economiche della omessa affrancazione preventiva sui due contraenti che hanno agito in buona fede e sotto la direzione del pubblico ufficiale rogante sarebbe più corretto sanare e regolarizzare la situazione con una affrancazione successiva stipulata a nome del secondo acquirente ma con spese a carico del notaio inadempiente, come accade in altri casi di errori fiscali dei notai.
Che ne pensi?
Le parti che giungono ad un accordo possono benissimo regolarsi come meglio credono riguardo il pagamento del corrispettivo di affrancazione, il qule però non potrà mai avere un effetto retroattivo e sanante.
Buonasera,
Ho acquistato un’immobile a prezzo di libero mercato nel gennaio 2010 ignara che si trattasse di un immobile soggetto a vincoli. A maggio 2010 una lettera del comune scopro di aver acquistato un immobile in diritto di proprietà con vincoli del prezzo avevo chiesto a al notatioi e mi disse che era il comune che provava a fare il furbo e non sono andata a fondo .Ora sono in procinto di dover vendere appartamento scopro che per poter vendere a prezzo di mercato devo pagare 7000 tra oneri e atto notarile per modificare la convenzione . MI chiedo posso chiedere la differenza del prezzo imposto al precedente proprietario o al notaio visto che entrambi hanno omesso questo piccolo particolare?
Certo
buona fede? nessun prima acquirente puó ritenersi in buona fede. E quelli che comprano? se io leggo un atto notarile che dice “Immobile in diritto di superficie” ma qualche domanda me la pongo, no? Avete sbagliato ma gridate forte perché vi salvino. Io lo trovo indecente.
Salve,
circa due anni fa ho acquistato un appartamento acquistato dal precedente proprietario in edilizia agevolata con diritto di superficie.
Il vecchio proprietario aveva un documento del comune di Roma dove c’era scritto che la casa poteva essere venduta a prezzo di mercato a valle dei 5 anni del primo trasferimento, pur non avendo riscattato il terreno.
Ma è possibile che il proprietario poteva vendere a libero mercato?
Avendola acquistata a prezzo di mercato anche io posso rivenderla ugualmente a prezzo di mercato?
salve, ho fatto una proposta di compravendita di un immobile a Castelverde, Roma, la zona è 167 e mi hanno detto che il diritto di superficie è stato acquistato, ma l’immobile ha tetto massimo di vendita,( riscatto immobiliare ?), come faccio a sapere se il prezzo è maggiore del tetto massimo? l agenzia immobiliare devi farmi vedere la convenzione? cosa comporta a me compratore? posso poi affittare e rivendere?
ringrazio in anticipo chi sa rispondermi
Bissogna fare l’aggiornamento ISTAt del corrispettivo di prima assegnazione
Buongiorno sono venuta a conoscenza solo ora che devo vendere casa di parente deceduto quindi in seguito a successione ereditaria di questi problemi.la casa era stata acquistata in edilizia agevolata nel 2008 con diritto di superficie 99 anni piano di zona b51 Ponderano con locazione di 8 anni finalizzata all acquisto.nel 2014 é stato anticipata la vendita causa costruttore dichiarato in liquidazione quindi fatti il rogito ad un prezzo definitivo di 199000 quindi non un prezzo del comune.ora l agente immobiliare mi fa presente che la valutazione di vendita é di 160000 euro.ora la mia domanda é dove posso verificare il prezzo massimo di cessione? É quello il valore da proporre all acquirente se dovessi vendere la casa ora ? Nel caso di richiesta dell affrancazione che da quanto ho capito mi permetterebbe di vendere a prezzo di mercato- di quanti soldi si parla ? l affrancazione non toglie il vincolo del diritto di superficie ? Scusate tutte le domande ma da privato cittadino sto cercando di capire come procedere ,fermo restando che i cittadini onesti sono parte lesa in queste situazioni …
Mi trovo nella stessa situazione. Ho acquistato a dicembre 2007 un immobile in zona C10 al prezzo del mercato libero (per l’esattezza 355.000,00 euro) da un privato che a sua volta aveva acquistato l’immobile a luglio 1997 da una società cooperativa (“CO.ED.AB. – LAZIO”), pagandolo (mi sembra di ricordare) circa 260 milioni di lire. La suddetta società cooperativa aveva edificato il fabbricato sull’area concessa in diritto di superficie per 99 anni dal Comune di Roma con convenzione a rogito del 19 gennaio 1993. Premesso che all’epoca non vi era la problematica del diritto di superficie ovvero i notai, le banche (ho avuto un mutuo di 320.000,00), le agenzie immobiliari sostenevano che si trattava di un problema fittizio e che entro 5 anni il Comune di Roma avrebbe messo a riscatto la superficie per un prezzo inferore ai 10.000,00 euro. Invece, nonostante le delibere comunali 55/2011 e 240/2013 che prevedono il riscatto del superficie, il Comune ha avviato il servizio di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà solo per 14 PdZ su 118 PdZ (e tra questi il PdZ C10-Malafede, in cui è ubicato l’immobile di mia proprietà, non rientra). A questo si aggiunge la sentenza della Cassazione di settembre 2015 in base alla quale ora siamo tutti bloccati sia in caso di vendita che in caso di richieste di surroga del mutuo (questo è il mio caso). Inoltre sono molto preoccupata del fatto che il comune potrebbe un domani espropriare o mio figlio e quindi sarebbe assurdo che dopo tutti i sacrifici a mio figlio non rimanga nulla. Ho scritto anche diverse mail all’Urbanistica di Roma, all’Assessore dell’urbanistica di Roma ed infine alla Sindaca Raggi, ovviamente senza ricevere risposta.
E’ stato creato un gruppo Facebook raggiungibile a questo link:
“CAOS prezzi massimi di cessione ROMA !!!”
https://www.facebook.com/groups/302585170104375/
per riunire in un unico punto di incontro virtuale tutti i cittadini romani interessati alla tematica dell’affrancamento del prezzo massimo di vendita degli appartamenti costruiti in regime di edilizia agevolata.
I danni economici che i proprietari degli appartamenti rischiano di subire a causa degli effetti delle delibere 33 e 40 sono ingenti (centinaia di migliaia di euro) ed è assolutamente necessario coordinare ed unire gli sforzi per risolvere il caos generato dalla mala gestione del comune di Roma.
Salve. È stato da poco creato un gruppo Facebook con lo scopo di raccogliere in un unico punto di incontro virtuale tutte le persone interessate alla tematica del prezzo massimo di cessione degli appartamenti costruiti in regime di edilizia agevolata a Roma.
Cercate su Facebook:
“CAOS prezzo massimo di cessione Roma”
Io un’anno e mezzo fa ho venduto l’apppartamento a 300.000 adesso l’acquirente mi chiede indietro 210.000 Euro! Ma già ho portato tutto all’estero, fuori dell’Europa, quindi si attacca al c…o!
Salve, io nel 2000 ho acquistato un immobile su diritto di superficie,lo acquistai a libero mercato, all’epoca chiesi al notaio cosa significasse, ma lui mi ha rassicurato dicendomi che il 90% delle nuove costruzioni erano su diritto di superfice, dicendomi che era una formula tra il comune e le cooperative costruttrici per facilitare la realizzazione degli immobili.
attualmente sto vendendo il mio immobile, ho fatto richiesta di affrancazione e sto aspettando i conteggi dal comune di Roma, ma a tutt’oggi ancora non ho risposta, ho chiamato all’ufficio competente e neanche loro ne sanno niente, ora io dico, l’immobile che sto vendendo è comunque di mia proprietà, intendo pagare l’affrancazione però il comune non può mettermi in mezzo ai guai, mi impedisce di rispettare i termini per stipulare il rogito, cosa posso fare per solecitare?
Ho venduto nel 2012 a prezzo di mercato una casa acquistata in diritto di superficie nel 2000. Il notaio, scelto dall’ acquirente, a cui avevo fornito copia dell’ atto di acquisto del 2000 e della convenzione stipulata tra costruttore e Comune di Roma, non mi ha chiesto alcun documento attestante l’ eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione. Ho venduto perchè nel frattempo avevo avuto due figli e i soldi incassati li ho utilizzati per acquistare una casa più grande per la mia famiglia. Oggi colui a cui ho venduto il mio immobile, e che ha già richiesto l’ affrancazione, mi chiede il rimborso tra il prezzo massimo di cessione e quanto a me versato. Ha acquistato da me come seconda casa e in contanti e sono sicura che appena avrà avuto l’ affrancazione si precipiterà a rivendere l’ immobile. QUESTA è la vera vincita al Superenalotto, questi sono i veri speculatori.
In una situazione come la tua, mi dispiace dirlo, ma il vero delinquente è chi ti sta facendo causa. Mi domando come ci si possa nascondere dietro la scusa della legge quando la sua coscienza è perfettamente consapevole che tu eri in buona fede.
Quando hai venduto tu i scrupoli morali te li sei fatti, infatti hai chiesto prima il parere del comune, che ti ha consegnato il famoso nulla osta…
di fronte ai soldi quasi facili nessuno si tira indietro
Sono nella tua stessa situazione, anche io,del tutto ignara del vincolo di prezzo,ho venduto a prezzo di mercato
Per acquistare una casa più grande, ad una signora più che benestante, che ora mi ha chiesto la differenza. Non può′ essere consentita un’ingiustizia del genere spero che al massimo possano richiedere la cifra per l’ affrancazione. Inoltre c’è la responsabilità del notaio da considerare.
Ciao Fiorella
Come posso mettermi in contatto con te?
Ciao
Come vi state muovendo? Possiamo sentirci?
Grazie
GIANLUCA
Salve sto vendendo un bilocale a ostia ad una mia conoscente ho fatto richiesta per l’affrancazione circa due mesi fa e ancora nessuna rispota quanto tempo ci vorrà per questa pratica o posso vendere ugualmente mettendomi d’accordo con l’acquirente? Grazie paola
Spett.le associazione Area 167 ho seguito l’iter per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà di un immobile edificato direttamente dal proprietario, a seguito di assegnazione di un lotto area Peep. Per la stipula del nuovo atto di convenzione per la cessione in proprietà,mi è stata chiesta la redazione di una perizia per stabilire il valore dell’immobile, in seguito leggendo la bozza di convenzione ho capito che la perizia serve per determinare prezzo iniziale di cessione dell’immobile da assumersi come limite massimo per una futura vendita. Il prezzo al mq lo conosco in quanto stabilito con delibera di G.C. da moltiplicare per la superficie complessiva…l’atto di convenzione
tipo dice così: ai fini del calcolo del prezzo di cessione dell’immobile, per superficie complessiva si intende la somma della superficie abitabile e del 60% delle superfici destinate a pertinenze. Pertanto vorrei sapere se è corretto calcolare la superficie complessiva Sc=Su+60%(Snr + Sp) ovvero sup. Utile abitabile + il 60% delle sup. non residenziali e box, in pratica ai sensi dell’art. 6 DM 5/08/1994. Solo che il predetto DM non specifica come considerare il lastrico solare praticabile, pertinenze esterne quali giardini, rampe e camminamenti pedonali. Qualche consiglio da darmi?
Nella redazione di una perizia per stabilire il prezzo di prima assegnazione da riportare nella convenzione per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà per il calcolo delle superfici si fa riferimento all’art.6 del D.M. 5/8/94? Ovvero la superficie complessiva si determina applicando la seguente formula: Sc = Su + 60% (Snr + Sp).
Nel suddeto DM non vengono citate le superfici destinate a terrazzo praticabile di copertura, pertinenze esterne (giardino, rampa e camminamenti) e scala interna. L’immobile in questione è di tipo a schiera con un piano interrato e piano terra destinato a box e deposito, piano primo ad abitazione e sovrastante piccola soffitta e lastrico solare praticabile. Tre piani, tre sub diversi collegati da un vano scala.
Stando al dm non dovrei considerarle quelle superfici?
Salve sono molto confusa, mi sono imbattuta nella vendita di un immobile che ho scoperto essere vincolato dal diritto di superficie. La questione e’ poco chiara e non ho idea di come muovermi dato che l agente immobiliare non mi da spiegazioni in merito esortandomi semplicemente ad informarmi. Ho cercato, ho letto ma non ho capito molto. Da dove posso partire? Mi dite cortesemente quali documenti devo richiedere al proprietario e con cosa devo presentarmi al comune per avere informazioni dettagliate e veritiere?
Grazie
Salve, sono in affitto da circa 10 anni in un appartamento che ho appena scoperto facente parte di un piano di zona, quindi le domande nascono spontanee: quale ufficio del comune deve calcolare il canone massimo di locazione per il mio appartamento? e nel caso il canone risultante fosse inferiore a quello pagato fino ad oggi, posso richiedere un risarcimento o la restituzione del canone pagato in più negli anni passati?
Grazie
In questo sito si parla molto degli acquirenti successivi al primo, ma cosa dovremmo fare tutti i primi acquirenti come me che sono stati TRUFFATI dall’”associazione a delinquere di stampo mafioso” costituita, a suo tempo (sto parlando del 1989), da:
1) Costruttore: che ha preteso un prezzo già in partenza superiore a quello della famosa “lista dei prezzi massimi” ulteriormente incrementato da calcoli fantasiosi di interessi di preammortamento mutuo (che non ha mai pagato alla Banca finanziatrice della costruzione) facendosi pagare un prezzo , praticamente di mercato invece che agevolato, con la sfacciataggine di rilasciare anche le ricevute/fatture del caso (tanto era “protetto” dagli altri membri del “clan” sotto riportati);
2) Dirigenti/Funzionari Capitolini: che hanno nascosto per anni la famosa “lista dei prezzi massimi” venuta fuori solo quando è arrivata la legge che liberava l’accesso agli atti (dalle mie parti questa si chiama “omertà mafiosa”);
3) Notaio: che ha rogitato il primo atto di compravendita fra me e l’azienda costruttrice senza soddisfare la norma imperativa dio allegare la famosa “lista dei prezzi massimi” e quando l’ho chiesta in sede di firma del rogito mi ha detto “non esiste nessuna lista dei prezzi massimi, io, come notaio, garantisco per l’azienda costruttrice che conosco molto bene (certo con tutti gli atti che aveva fatto, inclusa la convenzione con il Comune di Roma dove l’obbligo di allegare la lista dei prezzi massimi era stata scritta dallo stesso notaio …) se vuole, firmi l’atto così com’è, altrimenti può rinunciare all’acquisto”, ovviamente perdendo tutto quello che avevo già versato e rimandando il mio matrimonio già fissato non potendo più contare sulla casa dove abitare!
E’ chiaro che non appena ottenute le chiavi ho subito fatto causa all’azienda costruttrice, ma dopo anni di rinvii, perizie d’ufficio riassunzione di causa la stessa azienda costruttrice (costituita “ad hoc” per il palazzo in questione al fine di schermare la vera grande azienda che stava dietro il tutto) ha avuto il tempo di essere posta in liquidazione. Ho fatto anche un Esposto alla Procura della Repubblica che dopo una fiammata iniziale di indagini si è spenta come un fuoco di paglia per “trasferimento” del Procuratore.
Ora dopo decenni, lo stesso Potere Giudiziario che quando doveva si è guardato bene dal difendere gli interessi della parte più debole (in quel caso ero io), ha pensato bene di svegliarsi per tirar fuori una sentenza che, nei riguardi dei primi acquirenti come me costituisce il “danno oltre la beffa”!
Cosa dovremmo fare adesso tutti quelli che come me hanno pagato, anche come primi acquirenti, un prezzo di mercato e sono adesso vendere solo ad un prezzo “agevolato” oppure pagare al Comune di Roma (i cui Dirigenti/Funzionari sono stati parte attiva di una TRUFFA) un ulteriore prezzo di “affrancamento” dal prezzo massimo?
Chi dovrebbe risarcire tutti i danni?
Secondo me il Comune di Roma in solido con il Notaio (o suoi aventi causa) o sbaglio?
Immagino che tutto cio riguardi solp.il diritto di superficie e nom di proprieta…dato che in quest ultimo caso si acquisto pagando molto dippiu il terreni entrandone in possesso in millesimi.
Non avrebbe senzo immagino estendere a chi gia ha pagato dippiu per essere proprietario del terreno, costruire le sterde i servizi ,urbanizzare insomma…estendere dicevo il concetto di affrancazione
A meno che non vale il discorso se affo do io affonano tutti
Salve.
Sono interessato all’acquisto di un immobile con diritto di superficie.
È sito in tiburtino 2 dove ancora non danno la possibilità di riscattare quanto sopra.
Ad oggi è possibile solo l’affrancamento dei vincoli che mi permetterebbe di acquistare.
Come si può quantificare a braccio la cifra per il riscatto ?
Per appartamenti con queste caratteristiche in zone limitrofe tipo nuovo salario quali sono le cifre ?
Tipologia 60 mq, anno 97, pagaTo 160 milioni di lire.
Grazie
Buonasera, volevo porre alla vostra attenzione la mia situazione in ordine alla tematica di cui si discute: ad aprile 2008 ho acquistato la proprietà superficiaria di un appartamento di 42 mq nel comune di Roma piano di zona Ostia lido nord 55 ter per un importo di euro 183.000 ad oggi mi è stato comunicato che il prezzo massimo di cessione sulla base dell’indice ISTAT è di circa 51.000, euro. Peraltro all’epoca dell’acquisto ho contratto un mutuo il cui capitale residuo attualmente è di euro 144.000. Ciò posto cosa mi consigliate di fare? Posso rivalermi sul precedente proprietario che ha acquistato dalla cooperativa per un controvalore di circa euro 25.000,00, quali sono i termini di prescrizione? Quanto potrebbe costarmi un’azione legale e che tempi si possono stimare?
Grazie dell’attenzione Cordiali saluti.
Anche io sto nella tua stessa situazione… ho fatto convalidare l’atto da un notaio che ha scelto l’acquirente, quindi massima trasparenza… inoltro ho richiesto al Comune di Roma “chiarimenti sulle vendite successive alle prime” il quale mi risponde che la convenzione stipulata con il Comune di Roma e la Cooperativa non disciplina la seconda cessione, pertanto ho venduto dopo i 5 anni come da legge. Dopo 6 anni il proprietario mi richiede la differenza !!! assurdo
183.000 per 42 mq mi sembra una enormitá. qui tutti a dire poveri, erano in buona fede. Buona fede? vendere a 183.000 una cosa pagata 25.000 ?
Io ho venduto dopo 5 anni un appartamento acquistato con il contributo agevolato.
Non capisco perchè devo restituire i soldi al nuovo proprietario, quando il notaio (scelto da lui) ha fatto tutte le verifiche del caso per la regolaritá dell atto. Io in buona fede e per iscritto ho mostrato la massima trasparenza.
Perchè il prezzo di quell’alloggio è fissato dalla legge.
Come posso contattati In privato?
Buonasera sono proprietario di un immobile a Fonte Laurentina (Roma). Tutta la zona e con il prezzo imposto nonchè il diritto di superfice.
Comunicando al comune di Roma la volontà di voler vendere e pagando un corrispettivo quantificato appunto dal comune. Posso vendere a prezzo libero di mercato?
Grazie
No, occorre fare prima una nuova convezione ai sensi del c. 49-Bis dell’art. 31 della L. 448/1998
Volevo sapere se in queste cause per risarcimento che si stanno attuando rientrano anche quelle per i box oppure soltanto per gli appartamenti e se eventualmente essendoci rivolti a un notaio per il rogito può risponderne lui in quanto noi abbiamo venduto questo box per un cambio abitazione ma non sapevamo che ci fosse questa sentenza ed era Lui secondo me che doveva sapere le leggi. Noi abbiamo venduto questo box nel 2008 e proprio oggi ci è arrivata la lettera dell’avvocato per il risarcimento. Grazie attendo una sua risposta
Per come le impostiano noi, non sono cause di risarcimento, ma di ripetizione di indebito.
La responsabilità del notaio, a nostro modo di vedere, conviene considerarla solo in seconda battuta
Come posso contattati In privato?
Chiama in associazione.
06.83501519
Salve io ho comprato un appartamento di 85 mq nel 2009 in zona 167 nel comune di Fonte Nuova in provincia di Roma , pagandolo 185.000. quindi alla luce della sentenza potrei chiedere la restituzione della differenza pagata al in eccesso al vecchio proprietario???
Se il prezzo pagato è superiore a quello max consentito, ha certamente diritto alla restituzione di quanto indebitamente versato.
ma le limitazioni relative alla compravendita riguardano anche l’eventuale locazione di questi immobili? meglio, devono essere locati ad un prezzo stabilito o a libero mercato? grazie
Certamente.
Il limite massimo di canone, non può essere superiore a quello che deriverebbe dall’applicazione della L. 392/1978 (cd. Equo canone)
Ho acquistato nel1993 una casa da un privato che aveva a sua volta acquistato la casa in regime di edilizia agevolata, ad un prezzo di libero mercato superiore di 4 volte del costo originario.
Come scritto nell’atto di acquisto, ho acquistato anche il diritto di proprietà superficiaria.
Posso adesso venderlo a prezzo libero? Troverò un notaio per rogitare?
Se è stata effettuata la trasformazione da diritto di superficie in diritto proprietà, i vincoli sono certamente scaduti per il decorso di almeno 20 anni dalla data di stipula della originaria convenzione.
Se invece persiste il diritto di superficie, per vendere a prezzo libero di mercato, dovrà prima procedere all’affrancamento dei vincoli (che a Roma non è ancora operativo)
Io ho venduto un immobile a Roma in convenzione nel 2011 ,
leggendo la convezione diceva che il prezzo bloccato riguardava solo il primo acquirente.Così, dopo cinque anni, ho venduto a prezzo di mercato. Io non sto più a Roma , mi sono trasferito per motivi di lavoro e quindi ho ricomprato casa dove abito attualmente. Il problema è che io sono stato tratto in inganno da una interpretazione sbagliata della norma, altrimenti non avrei venduto e avrei cercato prima di risanare la situazione.
Voglio dire che da parte mia non ce stata alcuna volontà di speculare, perché se non mi fossi trasferito per motivi di lavoro, io abiterei ancora nello stesso immobile in convezione. Io ad oggi non ho i soldi da restituire all’ acquirente (perché ho estinto il vecchio mutuo e ricomprato). Voi direte vendi la casa attuale….e poi dove vado in affitto? alla fine quello truffato rimango io?
Volevo chiedere se esiste un modo di tutelare anche me che ho agito assolutamente in buona fede , consigliato male da professionisti della materia.
Buongiorno,
ho acquistato due appartamenti a Casal Monastero Roma, uno nel 2010 e uno nel 2015, ho sentore che siano costruiti in edilizia agevolata ma non ne ho la certezza. A chi devo rivolgermi per sapere? E, nel caso, cosa posso fare?
Scusa Daniela , hai comprato 2 case e hai “sentore”? comprare una casa in edilizia agevolata presuppone di avere dei requisiti. Trovi comunque tutto scritto nell’atto notarile.
A oggi quanto Vale un appartamento di 80 m2 bella zona 167….visto che lo acquisto x € 310.000 nel 2010……grazie
devi andare al comune.ix dipartimento. via della civilta del lavoro
Salve.
mi trovo nella seguente situazione
ho comprato casa nel 1998 in una zona 167 di Roma, come prima casa, oggi abbiamo esigenze di cambiare casa ed abbiamo, quindi messo in vendita casa, chiesto la liberatoria dal comune di roma per la vendita al mercato libero.
trovato l’acquirente, fatto il compromesso di vendita.
nel frattempo abbiamo visto una casa a noi consona, abbiamo fatto il compromesso di acquisto.
oggi mi trovo con la situazione che non posso rogitare ne in vendita e ne in acquisto e rischio di dover restituire il doppio della caparra a chi ha comprato da me e anche di perdere la caparra che ho versato per l’acquisto della casa.
ora allo stato dei fatti
come mi devo comportare… posso fare causa al comune di roma
posso fare causa all’agenzia di vendita, oppure come mi posso tutelare?
grazie
Tecnicamente, dal punto di vista giuridico, per poterti dare un consiglio attendibile occorre fissare un appuntamento con il ns. sportello legale e visionare tutta la documentazione in tuo possesso.
Al momento posso solo dirti che sei la classica vittima di questo becero sistema in cui notai, Comune e agenti immobiliari hanno indotto in errore migliaia di cittadini romani.
io voglio comprare casa e non ci arrivo. Leggo questi commenti di gente tratta in inganno e mi da un po di fastidio, a me non sembra che la gente che ha pagato 25.000 euro e pretende di vendere a 200.000 sia in buona fede. Ma perché? pretendi di essere un miracolato? Dove si trova questa fortuna, ne vorrei pure un po per me.
Ho ereditato un immobile, costruito negli anni ’60, su un’area di proprietà di una cooperativa costituita per ottenere 2 mutui dall’ INPS. Nel corso degli anni, più appartamenti sono stati oggetto di compravendita, senza nessuna contestazione. Oggi scopro che per vendere il mio immobile devo avere una liberatoria di prezzo massimo. Ho letto e riletto l’atto di assegnazione e i vari passaggi, non sono un notaio o un tecnico, ma non comprendo perché rientrerei nella casistica. Forse perché la cooperativa è stata costruita in base alla Legge 2 luglio 1949 n. 408 e disposizioni vigenti all’edilizia popolare ed economica di cui al Testo Unico 28/04/1938 n. 1165. Che ne pensate? Giuseppe
Per poter formulare una risposta più precisa, avrei bisogno di visionare tutta la documentazione in suo possesso.
Se, come dice Lei, l’immobile è stato costruito negli anni 60, a mio parere è facile che lo stesso non rientri nella casistica di cui si occupa la sentenza di Cassazione n. 18135.
Salve, ho acquistato un appartamento in Casal Brunori nel 2007 a prezzo di mercato. Il notaio e la banca erogante il mutuo mi hanno dato il benestare sull’acquisto ed ora mi ritrovo con un appartamento pagato 320000 euro che ne vale forse 1/3. Non lo so se il primo proprietario ne era a conoscenza, ma di certo se lo fosse stato si è tenuto ben lontano dal dirmelo. Ora, la mia famiglia si è allargata e vorremmo acquistare, ma ovviamente dopo questa sentenza non potrò rivenderlo a prezzo libero. A che serve pagare un notaio se poi questo non ti tutela dalle fregature ? Perchè colpire chi non ha comprato per speculare ma per viverci visto che ho pagato il mio appartamento a prezzo libero ? Cosa devo fare? Far causa al primo proprietario ? alla banca che mi ha concesso il mutuo? al notaio che non ha fatto le verifiche necessarie ? possiamo fare una class action? E’ mai possibile che le persone oneste debbano pagare per tutti?!
Notai e agenti immobiliari, rispettivamente, avrebbero dovuto garantire la legalità degli atti atti e la “sicurezza dell’affare”; Il Comune avrebbe dovuto vigilare sul rispetto dei prezzi massimi di cessione e sul possesso dei requisiti necessari per accedere a tale tipo di abitazioni.
Migliaia di cittadini stanno pagando (con notevole difficoltà) canoni di locazione e mutui esorbitanti per alloggi che (legalmente) valgono la metà di quanto dicono gli agenti immobiliari.
Lei fortunamente è ancora in tempo per azionare il diritto alla ripetizione di quanto pagato in eccesso e/o al risarcimento del danno patito.
La ns. associazione mette gratuitamente a disposizione un suo sportello legale per indicare la soluzione migliore ad ogni singolo caso.
P.S. La class action, a nostro parere, potrebbe essere azionato solo relativamente l’applicazione delle sanzioni amministrative che sono pari a 4 volte la differenza tra prezzo richiesto e prezzo massimo di cessione.
sicuro sia in diritto di superficie? ad oggi ti puoi rifare solo con il vecchio proprietario. è una sentenza di cassazione del 2015
Salve Antonio,
ci troviamo nella tua stessa situazione, sempre nel quartiere Casal Brunori. Sei riuscito a risolvere o a intraprendere una strada?
Anche io Casal Brunori. In più io ho una carta del comune di Roma nella quale viene messo nero su bianco che non ci sono vincoli sull’immobile!.
Mettiamoci in contatto.
Saluti
Io sono nella stessa situazione, sempre a Casal Brunori e sempre con risposta del Comune per assenza di vincoli. Come vi state muovendo? Mi fate sapere?
Ciao, io anche ho acquistato a casal brunori ma dalle carte a mia disposizione esiste la convenzione sul diritto di superficie e per il resto si fa riferimento alla legge sull’edilizia popolare e niente più. Inoltre dal sito del comune di roma non si trova riscontro sull’edificio???
magari contattatemi che ci incontriamo per scambiarci quanto finora capito.
Saluti
le case costruite cosí dovrebbe avere un marchio ben visibile
Ho stipulato un compromesso e dato una cospicua caparra per un appartamento in area peep e ora non posso stipulare il rogito. La parte venditrice si rifiuta di aderire al prezzo massimo di cessione e mi ridará la caparra ma io ho perso tutti i soldi dell’agenzia,tasse e notaio. Non dovrei riavere il doppio della caparra?
Lei ha diritto a risolvere il contratto di compravendia e ricevere il doppio della caparra oppure quello di ottenere l’esecuzione in forma specifica dello stesso preliminare in base all’art. 2932 del codice civile.
In questo ultimo caso, sarebbe il giudice a trasferire, a prezzo di convenzione, la proprietà del bene.
P.S. Bisogna però che stia attenta a convocare sua controparte davanti al notaio entro la data prevista per il rogito altrimenti potrebbe rischiare di essere dichiarata a sua volta “inadempiente” e quindi perdere la caparra versata.
Per informazioni più esaustive può richiedere una consulenza al ns. sportello legale.
Un anno fa ho acquistato un immobile in diritto di superficie al prezzo libero di mercato, il Comune di Roma mi aveva anche rilasciato un nulla osta per procedere con la compravendita senza limite sul prezzo di cessione. Ora con la sentenza della cassazione quel nulla osta è praticamente invalidato e sul mio immobile esiste un vincolo sul prezzo di cessione che ho ereditato ahimè dal seguente proprietario. Dunque ho acquistato un immobile a più del doppio del suo prezzo max di cessione consentito e con un vincolo per la cui rimozione dovrò versare una cifra che il Comune di Roma ancora non ha ben stabilito. Come devo comportarmi? Posso rivalermi sul precedente proprietario per la rimozione del vincolo oppure devo considerare parzialmente nullo l’atto di compravendita sottoscritto dalle parti? Vi ringrazio.
Lei da diritto a “riprendersi” quanto versato in eccesso al suo dante causa oppure, in alternativa, potrebbe chiedere il risarcimento del danno che certamente comprende anche le spese per l’eliminazione del vincolo.
É molto chiaro, ma come si può sapere quali sono questi prezzi massimi di cessione?
Salve Silvia.
È la stessa informazione che vorrei avere anche io.
Magari conoscere le cifre più o meno di casi simili.
Nessuno ha riscattato il diritto di superficie ?
Grazie
Ciao, sono nella tua stessa condizione. Ho acquistato dopo l’uscita della sentenza 18135. Mi sto muovendo legalmente. Se vuoi sentiamoci. Ciao
Cosa invece accadrà nel caso di compravendite effettuate a prezzo di mercato qualche anno fa (quindi ormai chiuse)? Il primo assegnatario dell’abitazione dovrebbe restituire all’acquirente la differenza tra il prezzo a cui ha venduto ed il prezzo massimo stabilito dal comune?
Certo che dovrà restituire.
concordo con Giuseppe. Giuseppe scusa posso avere in qualche modo la tua mail per chiederti alcune informazioni? Grazie
Francamente, non capisco cosa c’entrino le agenzie immobiliari. E’ assolutamente fuori luogo inserirle in un contesto nel quale non c’entrano per niente. Il problema riguarda solo mancanze del Comune ed eventualmente il Ruolo dei Notai, Munus dell’operazione. Tutto il resto, è polemica, anche squallida, che dimostra lo stare in posizioni ideologiche prive di cognizione giuridica, che portano a dare giudizi difformi e lesivi di un’intera categoria di persone che, salvo poche eccezioni, sono persone serie e rispettabili: gli Agenti Immobiliari.
Salve, vorrei capire se chi vende un appartamento edificato su un’area espropriata dal comune di Roma ovvero di una cooperativa,ha diritto a ricevere ancora il contributo statale. Grazie
Io mi trovo ad aver promesso in vendita il mio immobile ad un prezzo di mercato su compromesso fatto da notaio peraltro che è anche inferiore al costo sostenuto (quindi dove sarebbe la speculazione?) facendo parte di una cooperative per le forze armate in cui il mutuo è edilizio in conto costruzione e le tabelle come i costi valore sono stati determinati dal Ministero delle Infrastrutture. La concessione è stata data vista la L.10/77 e non capisco perché ci hanno bloccato il rogito visto che nessuno ci ha mai detto che dobbiamo svincolare l’unica cosa che abbiamo ….cioè il diritto di superficie che come dice la sentenza è alienabile!!!!!!!
23 anni fa ho acquistato,con immensi sacrifici, un’abitazione legge 167 . Ho una figlia di 30 anni,volevo vendere la mia casa,comprarne una più piccola per me e mia moglie e con la differenza aiutare mia figlia a farsi strada nella vita,grazie a chi mi accusa di essere uno speculatore non posso più farlo!
giorni fa ho registrato il preliminare per l’acquisto di appartamento di 125 m2 netti venduto da un proprietario che lo aveva “acquistato” da cooperativa di edilizia economica e popolare per 90.250.000lit(46.610 euro) il 10/1/1984.
Il prezzo pattuito e’ di 335.000 euro ed ho versato 50.000 euro di caparra con atto registrato.
Il notaio si rifiuta di fare l’atto perche’ e’ uscita una sentenza n° 18135 che ha detto che anche per i passaggi successivi di proprieta’ vale il principio del prezzo max a m2.
In convenzione il prezzo max e’ di 280.000 lit all’1/3/76 che rivalutato ISTAT al 30/9/2015 e’ diventato pari a 1376 euro/m2.sarei grato se mi chiarste questo:
-il prezzo di vendita non puo’ eccedere la somma di 125 m2*1376euro/m2=172.000 euro?
- oppure considerato che l’assegnatario ha pagato 46.610euro il prezzo “giusto” ad oggi vale 130.000 euro (rivalutazione ISTAT di 46610 euro)?
In convenzione c’e ‘ anche scritto che i m2 sono i m2 netti di casa + balconi + 60% di spazi accessori(androni,posti macchina etc).supponendo i balconi di 10 m2 e 25 m2 di spazi accessori per un totale di 160 m2,non e’ che il prezzo di vendita diventa 160 m2* 1376euro/m2=220.160 euro?
Per finire ,ed e’ qui la preoccupazione, che fine fa il compromesso registrato?
cosa succede se il venditore non accetta il prezzo secondo il max stabilito in convenzione?
cordialita’ alessandro di berardino
Il notaio fa benissimo a non stipulare il rogito di compravendita a prezzo libero di mercato altrimenti il contratto sarebbe parzialmente nullo.
La rivalutazione, anche in base a quanto stabilito dalla Delibera del C.E.R. del 04/11/1993 (disponibile nella sezione Documenti) , si applica al prezzo di prima assegnazione.
Difatti, a pagina 7 del predetto documento è scritto che: “il prezzo definito dalla convenzione comunale rappresenterà, naturalmente, il prezzo massimo che l’operatore potrà praticare nel trasferimento della proprietà dell’abitazione al primo destinatario e, successivamente e per la durata della convenzione, quello che tale destinatario potrà applicare ad un successivo acquirente, fermo restando che i prezzi effettivi, nel rispetto di tale massimale, saranno quelli direttamente concordati tra le parti”
Per le altre questioni, può prenotare un appuntamento con il ns. sportello legale dove potrà ricevere una consulenza legale più approfondita.
Ed ora che è uscita questa sentenza… Come possiamo noi che siamo coinvolti in qualità di venditori e acquirenti a poter procedere visto che il comune di Roma non rilascia i certificati indicanti i prezzi massimi di cessione e non ci permette neanche di riscattare la proprietà degli immobili in questione???
In base a informazioni in possesso della ns. associazione, il Comune di Roma ha smesso di dare i “chiarimenti” di una volta, ma non è vero che “non rilascia i certificati indicanti i prezzi massimi di cessione”.
In questo momento, la posizione del compratore (se si muove in maniera giuridicamente precisa) è più favorevole di quella del venditore perchè, fintanto che il Comune non approverà lo schema di convenzione per l’eliminazione dei vincoli di cui al c. 49Bis dell’art. 31 della L. 448/1998, può anche pretendere il trasferimento del bene al prezzo di prima assegnazione aggiornato secondo i parametri ISTAT.
In caso di ritardo dell’ammistrazione a rilasciare detto Certificato, la ns. associazione, con professionisti di riferimento, fornisce ai propri associati una perizia (anche giurata) che è equivalente alla Deteminazione Comunale.
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, non comporta l’automatica eliminazione dei vincoli (al riguardo leggasi alcuni quesiti nella sezione FAQ di questo sito).
La ns. associazione sostiene (legalmente) anche le ragioni di quei proprietari che, in buona fede, tratti in errore da notai, agenti immobiliari e dirigenti comunali hanno venduto oppure stanno vendendo il loro immobile senza rispettare il prezzo massimo di cessione.
Per quanto riguarda il promissario acquirente, occorre precisare che se non compie i giusti passi legali, con ogni probabilità rischia di diventare inadempiente e perdere la caparra versata al momento del compromesso.
Premesso che non entro nel merito delle buone intenzioni che hanno mosso l’iniziativa, racconto brevemente la mia vicenda: ho acquistato nel 2000 a prezzo di mercato (in lire) dal primo avente causa dal costruttore perchè allora nessuno, notaio compreso, aveva rilevato la presenza di una cessione del prezzo massimo che si intendava riferita al solo primo avente causa e non ai successivi.
oggi, nonostante il rilascio da parte del Comune di Roma di una “liberatoria” dal prezzo massimo rilasciata a Marzo u.s. sulla base del quale ho contrattato la mia vendita e l’acquisto di un altro appartamento, mi trovo ad aver stipulato i rispettivi preliminari prima della pubblicazione della Sentenza ma impossibilitata a fare i rogiti!! e, in virtù di tanto virtuosismo che solo ora tutti vogliono applicare, il Comune non riesce a far sottoscrivere una Delibera al Commissario per consentirci quantomeno di pagare lo svincolo (anche per me che di certo non ho speculato!!!); dal 26 Ottobre una firma, e ripeto una firma, tiene fermi numerosissimi Rogiti e tiene famiglie come la mia sospese senza via d’uscita, con casa piena di scatoloni già fatti e nessun interlocutore che faccia qualcosa! e questo è giusto? è giusto che io perda dei soldi per una mancata applicazione di una Legge che per me non è valsa ma che vale dal 16 settembre in poi? Perchè, visto che era tutto così chiaro, il Comune di Roma non ha predisposto già dal 2011 la possibilità di svincolarsi dal prezzo massimo? è giusto che, come sempre, siano solo i cittadini onesti, che hanno fatto ogni passo previsto, ad essere penalizzati? La mia posizione (che non ha visto alcuna plusvalenza perchè non ho goduto di alcuna agevolazione) è uguale a quella di chi ha realizzato un affare! è questa la giustizia attesa?
Cara Silvia, comprendo la tua situazione e ti sono umanamente vicino in quanto rappresenti la classica vittima di questa enorme truffa ai danni di cittadini-risparmiatori che hanno pagato il loro alloggio quasi il triplo di quanto (legalmente) valeva.
E’ del tutto chiaro che non sei una speculatrice.
Com’è noto, la ns. associazione si è sempre battuta affinchè fosse fermata la speculazione su immobili edificati su suoli concessi dal Comune ai sensi della L. 865/1971. Comune, notai capitolini e agenzie immobiliari, invece, hanno avallato questo comportamento illegittimo.
La sentenza della Cassazione ci ha dato ragione e (finalmente) ha messo fine a questa giostra.
Riguardo la possibilità di eliminare il vincolo del prezzo massimo di cessione, fosse stato per noi, la Legge 106/2011, non sarebbe mai stata emanata perchè, in tal modo, è stata vanificata la funzione sociale dell’edilizia residenziale pubblica che è appunto quella di calmierare il mercato e quello di concedere un alloggio a prezzo accettabile alle fasce meno agiate della popolazione.
Il Comune di Roma con suoi i famosi “nulla osta”, finora ha addirittura rinunciato ad incassare l’obolo introdotto dalla predetta L. 106/2011.
Ciò detto voglio segnalarti che la Delibera predisposta dai dirigenti del Dipartimento Urbanistica del Comune di Roma, è assolutamente sbagliata e che forse proprio per questa ragione il Commissario Tronca si mostra (giustamente) restio ad apporvi la sua firma.
Sai dove posso trovare il testo integrale della citata Delibera?
I giusti passi legali quali sono?