La Delibera “TRONCA”
La trepidante attesa è terminata. Il 28.12.2015, sull’Albo Pretorio del Comune di Roma, è stata appesa la Delibera n. 33/2015 firmata dal Commissario Straordinario dell’Assemblea Capitolina, Dott. Francesco Paolo Tronca, riguardante la “Eliminazione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione già gravanti sugli alloggi realizzati in aree P.E.E.P., convenzionate ai sensi dell’art. 35, legge n. 865/1971. Approvazione dello Schema di Convenzione integrativa per l’affrancamento dai vincoli ai sensi dell’art. 5, comma 3 bis del D.L. n. 70 del 13 maggio 2011, convertito in legge 12 luglio 2011, n. 106.”
Quando il 17.12.2015, si è sparsa la notizia che l’illustre Commissario aveva apposto la sua firma su questo documento, in un sito gestito da agenti immobiliari, è stato tutto un traboccare di gioia, gaudio e tripudio perché finalmente, pagando un obolo alla casse comunali, si poteva riprendere la commercializzazione (secondo noi la speculazione sulla ri-vendita e sulla locazione) di alloggi facenti parte del patrimonio residenziale pubblico del Comune di Roma (1).
Difatti, il libero mercato degli alloggi edificati ai sensi dell’art. 35 della Legge 865/1971, si era bloccato il 16 settembre 2015 quando era stata pubblicata la sentenza delle Sezioni Unite della S.C. di Cassazione n. 13185.
Oggi 31.12.2015, gran parte di quell’euforia si è spenta trasformandosi in preoccupazione ed incertezza poiché la Delibera firmata dal Commissario Tronca (che è praticamente identica alla proposta approvata in data 25.10.2015 dalla Giunta Capitolina con Marino sindaco) presenta criticità insanabili contrari ai principi generali dell’azione amministrativa e in particolare collegati a quelli di economicità, efficacia ed efficienza.
La nostra associazione, nell’intento di contribuire all’emanazione di un solido provvedimento, ha pure inutilmente chiesto di partecipare al procedimento amministrativo. Il super Commissario, invece, ha voluto affidarsi solo ai pareri e ai consigli di chi sono stati i responsabili di questo caos e cioè alcuni Dirigenti del Dipartimento di Urbanistica e (pare) del notariato capitolino.
Per quanto ci riguarda, costoro dovevano essere messi alla porta e dovevano risarcire il danno creato alle migliaia di cittadini di Roma e alle casse erariali dello stesso ente pubblico. Invece, almeno per quanto riguarda la seconda categoria, la situazione attuale sembra essere diventata occasione di lavoro e guadagno.
Nello specifico, a nostro avviso, nella Delibera in parola, è stato irragionevolmente introdotto un principio di incertezza riguardo la determinazione del corrispettivo dell’operazione che – come costantemente affermato dalla S.C. di Cassazione in materia di contratti – renderebbe nulla la validità della convenzione.
Inoltre, tale disposizione certamente creerà non pochi problemi ai molti acquirenti di detta tipologia immobili. Al riguardo si supponga che un ipotetico signor X voglia vendere o locare il proprio appartamento non a prezzo imposto ma a prezzo libero di mercato, dovrà sottoscrivere la convenzione di cui alla suddetta Delibera 33/2015 e dovrà pagare il relativo obolo.
Supponendo anche che il Comune (come accadrà nella maggior parte dei casi) non sarà in grado di calcolare l’esatto importo del corrispettivo da versare perché non gli è ancora “noto il prezzo definitivo di acquisto delle aree” (2), il signor X verserà un acconto mettiamo di € 3.000 e stipulerà la ridetta convenzione per l’eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione.
Successivamente venderà il proprio immobile ad un signor Y che, a distanza di qualche mese oppure anno, si vedrà recapitare dal Comune di Roma una richiesta di conguaglio pari ad € 25.000.
Prevedibilmente chiamerà immediatamente il signor X che, nel contratto di compravendita, si era impegnato a soddisfare future richiesta del Comune. E’ possibile che il nostro signor X, trovando la richiesta esorbitante, non possa o non voglia adempiere alla sua obbligazione verso il signor Y che, a questo punto se non vorrà far decadere la convezione con il comune, sarà costretto a pagare l’obolo di tasca propria.
Per evitare questa situazione di incertezza non doveva essere possibile utilizzare la formula dell’acconto-conguaglio e si doveva fare una corretta determinazione del valore venale dei suoli che diversamente da quanto ritenuto dagli Uffici Capitolini, è assolutamente scollegato dal “costo definitivo del piano” e che in base a quanto stabilito dal c.5 dell’Art. 5 del Dlgs 30 dicembre 1992, n. 504 il valore delle aree fabbricabili “è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Coerentemente, in molte parti d’Italia, il valore venale dell’area viene calcolato prendendo a riferimento i valori venali minimi a cui sono assoggettati le aree edificabili ai fini dell’imposta comunale sugli immobili dato che l’articolo 59 , comma 1, lettera g), del D.Lgs 446/97 prevede di: “determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’insorgenza di contenzioso”.
In altri comuni, come Pisa e Parma, ci si attiene a quanto suggerito della Presidenza del Consiglio dei Ministri e dalla Formez nell’opuscolo edito, nel 2014, e titolato “Cessione in proprietà di aree Pip/Peep concesse in diritto di superficie e in diritto di proprietà vincolata e rimozione dei vincoli gravanti su tali aree”.
Tale ultima procedura, che ha il vantaggio di essere molto semplice e dinamica, nel caso di Parma, si sviluppa nelle seguenti fasi:
1) Acquisizione da fonti istituzionali (Ufficio del Territorio di Parma) o commerciali (borsini della Camera di Commercio, associazioni di agenti immobiliari) dei dati recenti relativi ai valori commerciali degli immobili inseriti nelle micro-zone del Comune di Parma. Adeguamento delle tipologie edilizie, riportate nei predetti schemi, al contesto abitativo dei PEEP secondo il seguente criterio: a)Ville, villini e Case a schiera; b) Fabbricati non intensivi ovvero Edifici di altezza non superiore a tre piani; c)Fabbricati intensivi ovvero Edifici con altezza superiore a tre piani;
2) Calcolo dell’incidenza dell’area sul costo dei fabbricati a nuovo. Tale stima si attesta su valori medi del 25% e consente di ottenere il valore venale dell’area;
3) Applicazione dei criteri dettati dal comma 48 dell’art. 31 legge 448/98 che prevede: a)Riduzione del 40% degli importi così come determinati al punto precedente; b)Ulteriore riduzione del 35% degli importi come determinato dalla deliberazione di Consiglio Comunale n. 7 del 11.2.2014;
Il Comune di Roma non avrebbe avuto nessuna difficoltà ad applicare tale metodo poiché già previsto nella DGR Lazio n. 9678 del 10.12.1998 che, guarda caso, è stato recentemente utilizzato dal Comune di Roma nello schema approvato con Delibera n. 60/2014.
La lettura della Delibera “Tronca”, porta a ritenere che il Comune, per la determinazione del valore venale delle aree, voglia utilizzare il metodo del costo di acquisto rivalutato delle stesse, che è stato già bocciato dalle Sezioni Unite della Corte dei Conti, nella nota Delibera n. 22 del 14.04.2011.
Così facendo, viene fuori un inaccettabile doppiopesismo (a danno delle casse erariali) privo di qualunque fondamento logico-giuridico dove le abitazioni “private” vengono valutate (e compravendute) a prezzo libero di mercato e i terreni “pubblici” in base alla rivalutazione ISTAT.
Poi, secondo un’altra prospettiva, laddove alla mortificazione della funzione sociale dell’edilizia residenziale pubblica dovesse corrispondere un introito irrisorio per il Comune di Roma, si potrebbe anche giungere alla declaratoria di illegittimità costituzionale dell’applicazione capitolina del comma 49-Bis dell’art. 31 della Legge 448/1998.
Per ultimo, si vuole segnalare l’assenza di attenzione verso tutti quei cittadini che, indotti in errore da notai e dirigenti capitolini, hanno comprato il loro alloggio a prezzo libero di mercato.
Rimandando osservazioni più precise ad altra sede, ribadisco che il Comune di Roma, con le somme incassate potrebbe finalmente portare a definitivo compimento quei numerosi piani di zona dove vergognosamente mancano perfino strade, luce, gas.
Approfitto inoltre dell’occasione per inviare un caloroso saluto e un augurio di un più Felice 2016 a tutti coloro che sono incappati in questa situazione kafkiana.
IL PRESIDENTE ASS.NE “AREA 167”
GIUSEPPE DI PIERO
(1) Tali immobili, ai sensi del c.3 dell’art. 1 del D.M. Infrastrutture del 22.04.2008, fanno parte del patrimonio residenziale pubblico del Comune di Roma perché sono stati edificati su suoli, prima espropriati (dallo stesso Ente territoriale) e poi ceduti in proprietà o concessi in diritto di superficie di 99 anni, a cooperative edilizie e/o imprese di costruzione che quindi hanno ottenuto l’acquisizione del terreno ad un costo bassissimo e , poi, una riduzione degli oneri di urbanizzazione accompagnata (quasi sempre) anche da contributi Statali e Regionali. Tutto ciò in cambio dell’impegno a fornire ridetti alloggi (alle fasce più deboli della popolazione) a prezzo calmierato,
Gli originari assegnatari, che sono i primi destinatari di tali benefici, in base alla citata Legge del 1971, non possono vendere e locare i loro alloggi a prezzo libero di mercato perché, diversamente, godrebbero di un privilegio doppio derivante dal fatto di aver vissuto in una casa ottenuta a prezzo calmierato e poi – in fase di rivendita o locazione – dall’incameramento di un enorme plusvalenza tra il prezzo di mercato e quello massimo consentito dalle Convenzioni ex art. 35 della L. 865/1971 con cui il Comune concede il terreno.
Prima del 16.09.2015, il Comune di Roma e i notai capitolini hanno sempre operato una singolare interpretazione della norma di legge secondo cui, questi alloggi sarebbero stati esenti da qualunque vincolo relativo al prezzo massimo di cessione. In altre parole, chi doveva controllare e garantire la legalità degli atti di compravendita, ha avallato l’appropriazione da parte (degli assegnatari) un enorme surplus sul prezzo di vendita (circa € 250.000,00 ad alloggio), rispetto al valore previsto dalle relative Convenzioni edificatorie .
La nostra associazione non si è mai stancata di denunciare che la concessione di questo privilegio equivaleva ad una vincita al superenalotto.
Inoltre, abbiamo stimato che, a causa di quanto innanzi, è stato prodotto un danno erariale alle Casse del Comune di Roma, il quale ammonterebbe a svariate centinaia di milioni di Euro, ederiverebbe dal mancato introito delle sanzioni di cui all’art.15 della convenzioni, dal minor introito degli oneri di trasformazione del diritto di superficie di cui al comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998 e adesso dal mancato introito degli oneri per la rimozione dei vincoli di cui al comma 49 bis dell’art. 31 della Legge 448/1998, così come introdotto dalla L. 106/2011 (cd Decreto sviluppo 2011) e rimasto inattuato (fino al 17.12.2015) nel Comune di Roma.
Ma, anche in questa sede è bene ribadire che ciò è poca cosa rispetto all’impatto sociale e alla turbativa di mercato che è stata provocato nella nostra città dove abitazioni situate all’ estrema periferia, edificate su terreni espropriati per pubblica utilità, vengono posti in vendita al prezzo poco popolare di 360.000 euro (ed oltre!) laddove i primi assegnatari – pochissimi anni prima – non hanno pagato neppure la metà di quanto oggi pretendono!
(2) Nella delibera di che trattasi è previsto che nella “ipotesi in cui sia noto solo il prezzo provvisorio [n.d.r. - l’affrancazione del vincolo del prezzo massimo, sarà possibile solo] se l’avente titolo si impegni, per sé e per i suoi eventuali aventi causa, a versare quanto richiesto da Roma Capitale a titolo di conguaglio, una volta determinato il costo definitivo del piano, rinunciando, contestualmente, ad opporre diritti in relazione al corrispettivo dell’affrancazione, calcolato anche sulla base dei costi provvisori di acquisizione dell’area; dell’impegno al versamento del conguaglio a semplice richiesta di Roma Capitale e della rinuncia ad ogni pretesa relativa all’importo di affrancazione corrisposto, dovrà essere data conoscenza agli aventi causa mediante inserimento negli atti di trasferimento dell’immobile di apposita clausola la cui omissione costituisce una grave violazione che comporterà la risoluzione di diritto, ex art. 1456 c.c., della convenzione integrativa da stipularsi secondo lo schema approvato con il presente provvedimento;”
Buonasera,
nel 2006 ho acquistato un immobile pagandolo 233mila euro (50 mq + box) in periferia. La proprietaria l’aveva acquistato dalla cooperativa costruttrice, beneficiando di un notevole sgravio.
Il notaio mi disse del diritto di superficie ma nessuno (agenzia immobiliare, notaio, precedente proprietario) mi avevano accennato all’affrancazione.
Oggi per venderlo a valore di mercato il Comune mi chiede da 25mila a 40mila euro per l’affrancazione. Cosa posso fare? Intento causa alla precedente proprietaria?
Grazie,
Elena
Salve, la situazione generale è un po’ complessa, vero che molti comprando con le cooperative e rivendendo dopo hanno guadagnato oltre misura e questo solo a causa del boom con l’euro….. è successo anche per coloro che avevano una casa libera da vincoli…..ma ovviamente potevano…..ora la questione che chi ha comprato attraverso le cooperative sa bene che il prezzo citato nella vendita non sono veritiere, perché ci sono tante voci pagate e non citate….il prezzo quindi è maggiore…prendiamo l’esempio degli alloggi comprati in lire , allora anche sul diritto di superficie 270,milioni erano tanti per una famiglia che guadagnava un milione……questa era la stima….successivamente entra l’euro e ovviamente l’atto è in euro…..ora oggi forse 130 mila euro sono pochi…ma 270milioni non erano pochi ….erano quasi a prezzo di mercato…..e si accettava questa soluzione per poter pagare un po’ alla volta, e per un motivo rilevante di cui nessuno parla, il mutuo veniva gestito per accollo….e chi poteva essere aiutato magari dalla famiglia aveva la possibilità di un mutuo senza pratiche di mutuo….non dimentichiamo che molti erano a contratto a progetto e le banche non davano mutui per queste persone….oggi i costi hanno subito un forte ribasso, se sulla mia casa dovessi chiedere il nulla osta, e se fossero vere le cifre che girano, 25mila aggiungiamo il notaio, in totale potrei vendere casa esattamente la cifra pagata più le spese per il nulla osta…..infatti le cifre di vendita per il mio alloggio si aggira sui 170…180! Scusate ma dove sta l’affare? Oggi non ci sono spazi per gli affari, almeno per casi simili…..e non credo che il mercato torni nel boom degli anni passati.il comune o chi di dovere deve considerare tantissime cose, anche quelle cose frutto di tanta corruzione.
Nel 2008 il comune di Roma utilizzando la legge 448/98 mia ha sostituito la prima convenzione 865/1971 con la convenzione 10/1977 facendomi passare da diritto di superfice a diritto di proprietà, specificando nell’atto che alla scadenza dei 20 anni della prima convenzione e cioè esattamente dal 19/12/2011 non ci sarebbero stati più limiti alla facoltà di disposizione e godimento dell’alloggio, ne alcun obbligo nei confronti del comune.
Anche nella sentenza della Corte di Cassazione 16/09/2015 è chiaramente specificato che chi rientra nella seconda convenzione (10/1977) non è tenuto
ha rispettere il prezzo stabilito dalla prima convenzione.
Detto questo, vorrei sapere se posso vendere a prezzo di mercato o devo comunque fare l’affrancazione.
Il mio notaio sostiene che sono libero da ogni vincolo, al comune non sanno rispondermi e il notaio che nel 2008 ha curato la stipula del rogito del passaggio da diritto di sup. a diritto di proprietà non si degna di ripondermi, l’unica cosa che mi fa dire dalle sue assistenti è che “tutto è bloccato”
Come mi devo comportare?
Buonasera, vorrei capire per favore se potrei avere problemi a rivendere ora un immobile acquistato nel duemila con convenzione sempre del 2000 e rivenduto nel 2007 a libero mercato, visto il periodo di incertezze di quel momento. Grazie
Cordialità
Commento qui, visto che l’articolo inerente la deliberazione del 6/5/2016 non è commentabile:
Salve,
noto con un certo stupore che siete soddisfatti (“VITTORIA” postato in homepage) di questa assurda situazione che è scaturita dalla famosa sentenza della corte di cassazione del 16/09/2015.
Visto che mi reputo un misero proprietario di un appartamento di 50mq e non di certo uno speculatore (anche perchè l’ho acquistato a prezzo di mercato nel 2012), mi rivolgo a voi ponendovi le seguenti domande certo della vostra competenza e della vostra volontà di aiutare tutte le migliaia di persone che si trovano nella mia medesima situazione:
1. A chi ed in che modo possiamo richiedere ufficialmente una certificazione, possibilmente in forma scritta, che sul nostro immobile ci sia o no un vincolo del prezzo massimo di cessione?
2. Ipotizzando che tale vincolo esista, l’unico modo di vendere a prezzo di mercato è l’affrancazione del vincolo ai prezzi, assurdi e proibitivi, riportati nelle tabelle presenti nell’ultima deliberazione (per la mia abitazione di 50mq dovrebbero essere 30.400 euro)?
3. Visto che la sentenza della corte di cassazione del 16 settembre 2015 asserisce che il prezzo massimo di cessione ha sempre seguito l’immobile, nel caso fosse presente anche sul nostro, potremmo rivalerci sull’ex proprietario o sul notaio che ha seguito l’atto, visto che è stato venduto “illegalmente” ad un prezzo di mercato superiore a quello imposto?
Infine vorrei chiedervi se, secondo il vostro parere, è giusto che dopo aver acquistato a prezzo di mercato, mi ritrovi o un bene con un valore meno che dimezzato o l’obbligo di pagare decine di migliaia di euro per rivendere a prezzi di mercato (attualmente sono inferiori a quelli del 2012). Questa è giustizia o è solo una facciata?
Saluti.
Buongiorno,ho acquistato casa nel 2008 con il diritto di superficie dal primo acquirente della cooperativa, ora vorrei venderla:cosa devo fare? Posso venderla a prezzo di mercato dopo aver acquistato dal comune la proprieta’? Grazie e buona giornata
Ho comprato il mio appartamento nel 1989 con diritto di superficie l’ho comprato per 140 milioni di lire dal primo proprietario oggi vorrei rivenderlo ma vale 84000,00euro come devo fare per comprare il diritto di superficie e rivenderlo a prezzo libero?
ho acquistato un appartamento nel 1993 che aveva questi vincoli, posso rivalermi sul vecchio proprietario?
Buongiorno – la mia richiesta e’ la seguente: ho comprato un immobile costruito negli anni 80, dal proprietario / assegnatario (credo all’epoca dell’edificazione) di detta palazzina. Quindi pagai a prezzo pieno nel 2004 detto appartamento. Dopo la bolla speculativa degli ultimi anni, sto cercando di vendere l’appartamento in questione, ad un prezszo inferirore a quello stimato dal sito OMI (utilizzato anche dall’agenzia delle entrate). Si puo sapere perche dovrei pagare “detto obolo” ?! Perche il notaio che certifico’ l’acquisto nel 2004 non disse nulla? Peche non risalire agli assegnatari/ intesatati delle cooperative che comprarono a prezzi vantaggiosi – negli anni 80?! Si puo sapere di cosa stiamo parlando?! Grazie per la coertese attenzione
Ho fatto la richiesta del conteggio al Comune di Roma per il mio appartamento,ho trovato due sorprese:1)mi dicono che la cooperativa non ha pagato l’urbanizzazione,(niente sconto)-
(dopo circa 36 anni dove vado a trovare la ricevuta?Come mai gli è stata rilasciata la licenza edilizia e i vari rinnovi?Perche il Comune non ha rivendicato tale tassa? 2) Le tabelle di valutazione sono cosi strane disto da valmelaina circa 1’5 Km e confino con serpentara la quale ha tabelle moltissimo più vantaggiose,la valutazione non è stata affidata a una commissione ma ad un solo architetto, anche anziano.Penso che Il Comune di Roma debba rivedere le tabelle e il criteri di conteggio. La richiesta è di E-22800 + notaio
Ci sono novità su questo tema?
Grazie
Sto trattando un appartamento con il vincolo di superficie, nonostante un accordo raggiunto il proprietario ha preso tempo in attesa vengano definiti dal comune le esatte procedure per l’affrancazione. Questa procedura che obblighi e vincoli produrrà all’acquirente? Di cosa dovremmo preoccuparci di verificare?
Perché rimuovete i commenti che non vi piacciono ?
Quanto sbandierato dalla vostra associazione non è una vittoria ma un dramma per chi anni fa ha comprato una casa e ancora oggi paga un mutuo ! Le carte non si cambiano a mano di gioco iniziata : vergognatevi !
Se poi il vincolo non valeva solo 5 anni allora rifatevi sui primi proprietari : sono loro che non hanno rispettato le regole e loro che devono pagare l obolo al comune … E noi faremo causa a loro per i danni e i mutui ancora in essere !
Salve. Volevo sapere se posso rivalermi aderendo a vie legali sui vecchi proprietari dai quali ho acquistato e se eventualmente, essendo passati quasi 10 anni dall’acquisto, tale rivalsa cadrebbe in prescrizione.
Grazie
Scusate, se la Convenzione è del 1978, pagando solo il Conguaglio penso che si possa vendere a libero mercato.
Salve.
Sono in attesa della risposta del Comune in merito all’eventuale importo da pagare per riscattare il diritto di superficie. Se la situazione non dovesse sbloccarsi vorrei rivalermi su chi mi ha venduto l’appartamento a prezzo di libero mercato. E’ possibile? Avendo acquistato a Settembre 2006 devo contattare un’avvocato nel caso dopo 10 anni ci fosse una eventuale caduta in prescrizione? Grazie e Saluti
Io sono una che si trova nella kafkiana situazione di cui sopra. Grazie per gli auguri per il 2016. Purtroppo non sembra essere un buon anno. Io abito nel quartiere Castello della Cecchignola, devo vendere ed ho già, da mesi, un acquirente che ha versato l’anticipo. Dopo la famigerata sentenza del 16 settembre 2015, si è bloccato tutto. Abbiamo fatto domanda all’apposito ufficio del Comune ma ci dicono che ancora non sanno come calcolare l’importo di affrancazione!!! Ora sappiamo che per alcuni, il calcolo l’hanno già fatto. Perchè per noi no? Perchè il nostro palazzo dovrebbe porre piú problemi? P.S. Naturalmente noi acquistammo l’appartamento nel 2000 a prezzo di mercato. Il fabbricato è del 1989.
Buongiorno,
io mi trovo in una situazione particolare. Ho acquistato nel 2011, a prezzo di mercato, un immobile su cui grava il diritto di superficie. L’immobile è del 2005 e c’era un vincolo per cui non poteva essere venduto per 5 anni.
Adesso io devo rivendere il mio immobile, devo pagare “l’obolo” (che io chiamerei in altro modo), al comune di Roma?
Perchè devo sostenere questa ulteriore spesa dato che io ho pagato l’immobile il 100% in più del prezzo a cui era stato acquistato la prima volta?
Grazie e buona giornata.
Davide
Il vincolo non dura solo per 5 anni, ma per tutta la durata della convenzione.
Dissento, quello che deduco dalla delibera Tronca è che il vincolo al prezzo massimo ci cessione persiste anche a convenzione scaduta e la percentuale da applicare è minimo il 30%, sia in caso diritto di superficiario 99 anni, che nel caso acquisto o riscatto in diritto proprietario, 20 anni.
Purtroppo la politica dei RICCHI comanda. Andate a votare e dategli il voto, destra, sinistra, centro, andate andate. SCHEDA BIANCA è l’unica arma rimasta finché regnerà il buon senso, poi se si auto candidano sapete cosa si dovrà fare per mandarli a fare in ….., io sono pronto a farli lavorare tutti in campagna, sono pronto ad ACCENDERGLI LA LUCE NEI CAMPI!!!
Il vincolo a vendere prima dei 5 anni e il vincolo al prezzo massimo di cessione sono due vincoli diversi.
Quello che è cambiato è che prima bastava un nullaosta dell’amministrazione, ma la cassazione ha dichiarato illegittima questa procedura con carattere retroattivo.
Fatto sta che il vincolo è rimasto e, se vuoi vendere a prezzo libero, devi affrancarlo pagando l’obolo che avrebbe dovuto pagare il venditore.
Potresti fare causa e riavere indietro la differenza tra il prezzo pagato e quello a massimo di cessione che doveva essere applicato.
Ovviamente il venditore ha agito secondo quanto stabilito (illegittimamente) dagli uffici dell’amministrazione, tu potresti intentare una causa e riavere la differenza indietro…te la senti?
L’unica cosa certa è che anno combinato un bel casino
Buonasera,
avrei bisogno di un’informazione tecnica. Qual è l’ufficio a cui rivolgersi per chiedere il calcolo dalla liberazione del prezzo imposto? C’è un ufficio a cui inviare una raccomandata?
Vi ringrazio in anticipo per le informazioni che potrete fornirmi, brancolo nel buio e non mi rispondono al telefono.
Saluti,
Laura
Se vivi a Roma devi andare in Via della Civiltà del Lavoro 10 stanza 139 1° Piano
Buonasera, se la convenzione è del 2001 in che modo posso vendere il diritto di superficie nel 2016? Inoltre, passato il ventennio dalla convenzione, se non volessi acquistare il diritto di superficie in che modo dovrei attenermi per vendere?
Cordialità
Buonasera,
perdonatemi se formulo male la domanda ma cosa succede a chi comprerà una casa da un venditore che si è “liberato” del prezzo imposto con questo nuovo acconto? Finché il vecchio prprietario non salderà il conguaglio si può rivendere a propria volta solo a prezzo imposto? Grazie
A mio parere vanno distinte due possibili situazioni:
1) Se il Comune ha comunicato l’importo del conguaglio, la ri-vendita certamente non potrà avvenire a prezzo libero di mercato se prima non si è provveduto al saldo.
2) Se al momento della ri-vendita il Comune non ha ancora determinato il prezzo definitivo, l’acconto (a suo tempo versato) potrebbe essere sufficiente a portare a termine l’ulteriore operazione a prezzo di mercato.
Perchè la Convenzione integrativa potrebbe essere nulla in mancanza dell’indicazione del prezzo definitivo?
La questione sarà affrontata in un prossimo articolo.
Ma gli aventi causa dell’”Avente Titolo” non sono solamente gli eredi del venditore?
Ciao Chiara,
tale terminologia viene usata, sempre più spesso, anche nei negozi giuridici tra vivi. Ad esempio nella compravendita il dante causa è il venditore, mentre l’avente causa è l’acquirente.
A mio avviso, nel caso di specie, non può esservi dubbio che “avente causa” si riferisca anche al proprietario pro-tempore dell’immobile perchè le convenzioni urbanistiche producono effetti che si ripercuotono anche nei diritti dei terzi (per la valenza erga omnes che viene riconosciuta alle convenzioni urbanistiche)
Inoltre, diversamente non avrebbe alcun senso l’obbligo di inserire, pena decadenza della convenzione stessa, una apposita clausola la cui omissione costituisce una grave violazione che comporterà la risoluzione di diritto, ex art. 1456 c.c., della convenzione integrativa.