Prime osservazioni sulla Delibera DKC40-2016 sottoscritta dal Prefetto Tronca nella sua qualità di Commissario Straordinario dell’Assemblea Capitolina.
Senza perdersi in giri di parole, si deve ammettere che il provvedimento in oggetto, firmato dal Dott. Tronca in data 07.05.2016, nella sua struttura, salvo alcune sbavature (non di poco conto) di cui si dirà in seguito, ha un impianto molto più solido della gemella Delibera DKC33-2015.
Inoltre, con favore, si sottolinea che nello stesso, sono state accolte tutte le ns. osservazioni del 11.01.2016 alla citata Delibera DKC33-2015 firmata dallo stesso Dott. Tronca il 17.12.2015.
Spiace comunque dover sottolineare che il metodo di lavoro utilizzato, ha dimostrato una volta di più che nella pratica e nel comportamento di molti inquilini del Palazzo è rimasta la pessima abitudine di considerare lo Stato come una cosa loro, dove, in accordo con questo o quel partito, tutto sia lecito, trattando, nei fatti, il popolo bue con arroganza e (forse) disprezzo.
Senza ombra di dubbio, con il contributo dei cittadini e delle loro associazioni, i provvedimenti emanati dalla pubblica amministrazione assumono un carattere più condiviso e si riducono i rischi di impugnazioni davanti alla giustizia amministrativa.
Le associazioni (come “Area 167”) quasi sempre sono depositari – nelle materie specifiche di cui si occupano – di un bagaglio di competenze, esperienza e conoscenza che molto spesso mancano ai funzionari pubblici i quali – proprio per questo (???) – spesso compiono errori gravissimi.
Nel caso di specie, al alcuni Piani di Zona (precisamente 14 su 130), è stato riconosciuto il privilegio di trasformare il diritto di superficie in piena proprietà, pagando un corrispettivo ridotto del 50%.
Questa disparità di trattamento (che crea anche un danno erariale) è inaccettabile e produce l’assurdo paradosso che, nei suddetti PDZ, la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà costa meno dell’affrancazione del vincolo del prezzo massimo di cessione.
Ma v’è di più!
Tale previsione normativa è certamente contra legem ed è già stata sanzionata dalla Corte dei Conti, Sezione Autonomie, che è tornata sulla questione con Delibera n. 10/SEZ. AUT./2015/QMIG del 9/3/2015, stabilendo che: “La disposizione di cui all’art. 31, comma 48, legge n. 448/1998, come novellata dall’art. 1, comma 392, legge n. 147/2013 deve essere intesa nel senso che, al fine della determinazione del corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, è data all’Ente la facoltà di abbattere sino al 50 per cento la quota percentuale da applicarsi al valore venale del bene e, dunque, correlativamente di elevare la già prevista riduzione del 40 per cento sino al 50 per cento. Il citato comma 392 non muta, per il resto, l’originaria formulazione del comma 48 e, pertanto, il corrispettivo in parola dovrà, altresì, essere determinato al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell’atto di cessione delle aree e non può essere superiore al costo stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione di cui all’art. 31, comma 47, della legge n. 448/1998”.
Per il resto, a prima vista, non sembrano congrue molte delle stime del valore venale dei suoli riportate in Delibera.
Comunque, tale argomento sarà approfondito in un prossimo articolo (forse) unitamente ad altre problematiche connesse ai finanziamenti pubblici di tale tipologia di alloggi.
GIUSEPPE DI PIERO
Innanzitutto ho scoperto questo sito per puro caso e vi ringrazio per le preziose informazioni che sto raccongliendo, in particolare sono proprietaria di un appartamento a Spinaceto (piano di zona 46) acquistato nel 1979 da una società costruttrice che era già proprietaria del terreno (per acquisto fattone dal Comune di Roma) ed ha costruito in attuazione della L. 167.
Volevo sapere se anche nel mio caso c’è necessità di rimuovere il vincolo prezzo massimo di cessione per poter effettuare la vendita al prezzo di libero mercato.
Se così fosse, quale potrebbe essere il prezzo massimo di cessione considerando che il prezzo di acquisto all’epoca fu di Lire 23.000.000?
Grazie per i vs preziosi chiarimenti!
Con riferimento alle Vostre risposte ai quesiti di Francesco del 14.10.2015 e di Alessia del 07.10.2015, pubblicate alla pagina web http://www.area167.org/?page_id=324 e considerando la nuova Delibera DKC40-2016, premetto di concordare al 100% con le risposte che avete dato che, per altro, coincidono con le procedure utilizzate da molti Comuni Italiani (tranne Roma purtroppo!) ed, a mio avviso, sono pienamente conformi con quanto scaturisce da un’attenta lettura del “combinato disposto” dei commi 45, 46, 47, 48 e 49-bisdella Legge 448/98. Inoltre La stessa procedura è delineata anche dalla pubblicazione di FormezPA alla pagina web http://www.formez.it/sites/default/files/aree_peep_e_pip.pdf .
In sostanza, da quanto ho capito, la trasformazione onerosa (al prezzo stabilito dal comma 48 della Legge 448/98) del diritto di superficie in diritto di piena proprietà viene effettuato tramite una convenzione sostitutiva che, come stabilito dal comma 46 della Legge 448/98, oltre alla rimozione delle conseguenze della proprietà solo superficiaria (evitando cioè il futuro passaggio di proprietà dell’appartamento al Comune dopo 99 anni dalla convenzione originaria), comporta anche la riduzione della durata dei vicoli sul prezzo massimo di cessione a 20 anni dalla data della prima convenzione (come riportato nella Vostra risposta ad Alessia). Dopo tale scadenza ventennale, decadrebbero anche i vincoli sul prezzo massimo. In aggiunta a quanto sopra, come stabilito dal comma 49-bis della Legge 448/98 e dall’ultima Deliberazione del Comune di Roma nr. 40 del 06/05/2016, pagando un’ulteriore quota percentuale di riduzione del prezzo stabilito dal comma 48 della stessa Legge, in proporzione al tempo residuo fino alla scadenza della convenzione, è possibile stipulare una Convenzione di “Affrancazione” per la rimozione del vincolo del prezzo senza la necessità di aspettare la scadenza della convenzione originaria (99 anni), in caso di assenza di convenzione sostitutiva di trasformazione, oppure la scadenza della convenzione sostitutiva (20 anni meno il tempo già trascorso dalla convenzione originaria).
Potete confermami che quanto ho capito è giusto?
Ma vorrei soffermarmi, in relazione alla convenzione di trasformazione da diritto di superficie a piena proprietà, sulla questione della durata 20 anni dalla data della prima convenzione. Infatti, secondo me (ed anche secondo la Vostra risposta a Francesco), risulta palese che tutte le convenzioni sostitutive di trasformazione stipulate quando siano già trascorsi oltre 20 anni dalla data dell’originaria convenzione concedente il diritto di superficie, comporterebbero l’automatica eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione. Ma da quanto affermano alcuni impiegati (per la verità non tutti, poiché alcuni mi hanno confessato di essere piuttosto perplessi su questa questione) della Dipartimento di Programmazione e Attuazione urbanistica di Roma Capitale, il vincolo del prezzo massimo, anche in presenza di convenzione sostitutiva di trasformazione in diritto di piena proprietà, non decadrebbe dopo i 20 anni, ma, comunque, occorrerebbe anche stipulare la Convenzione di “Affrancazione” dopo che fossero trascorsi 20 anni dalla convenzione originaria, per poter eliminare il vincolo del prezzo massimo. Ma a questo punto Vi chiedo a cosa serve specificare nella convenzione sostitutiva la scadenza dei 20 anni dalla convenzione originaria, dato che l’effetto di non restituzione dell’appartamento al Comune si vedrebbe solo allo scadere dei 99 anni? In altre parole cosa succede al momento della scadenza dei 20 anni? Quali vincoli decadono e quali restano per sempre? Il problema che sta generando questa incertezza fra gli impiegati del Dipartimento di Programmazione e Attuazione urbanistica di Roma Capitale e che, a quanto pare, tutte le numerosissime pratiche di pre-adesione alla trasformazione da diritto di superficie a diritto di piena proprietà sono attualmente in sospeso poiché gli addetti incaricati di elaborarle non sano come procedere!
Un’ulteriore dubbio, sul quale Vi chiedo un chiarimento è: nel caso fosse stata già portata a termine la procedura di trasformazione da diritto di superficie a diritto di piena proprietà (cosa che qualcuno ha fatto fino ad alcuni mesi fa prima che si verificasse l’attuale situazione di incertezza) per un appartamento la cui convenzione originaria fosse stata stipulata in data più recente di 20 anni fa, quindi con una durata residua di alcuni anni (Tresiduo) rispetto alla scadenza ventennale, qual è la percentuale di riduzione del corrispettivo da applicare al prezzo stabilito dal comma 48 della Legge 448/98 per ottenere anche l’”Affrancazione”:
a) (Tresiduo rispetto alla scadenza della convenzione sostitutiva)/20, oppure
b) (Tresiduo rispetto alla scadenza della convenzione originaria)/99?
Grazie.
Cordiali saluti
Vorrei affrancare la mia casa, che è sul Piano di zona “Malafede”, dal vincolo del prezzo massimo di cessione. Ho letto la delibera in questione. Al di la dei valori al mq, non riesco a capire come posso fare il calcolo per capire la spesa che dovrei sostenere. Ci sono calcoli complessi da fare, utilizzando valori che mi sono sconosciuti e cioè:
Ca= X * Q/Mf*Ctot
Di tali valori ho capito solo come calcolare X
Ulteriori spiegazioni in merito?
In secondo logo, non mi è chiaro quali sono i passaggi burocratici. Devo presentare domanda? Dove? etc etc
Grazie
La citata delibera Tronca ha innescato un’allarmismo diffuso e ancora il Comune di Roma non chiarisce nel dettaglio detta delibera, in particolare coloro che hanno trasformato il diritto di superficie in diritto di proprietà con tanto d rogito notarile ( 2008 ) e clausola ” niente più dovuto al Comune di Roma ” pagando quanto dovuto , circa € 10.000 piu oneri notarile, oggi si vedono costretti a versare alle povere casse comunali il corrispettivo per la liberatoria sul pezzo massimo di cessione (?? ) anche dopo la scadenza della concessione, 20 anni. Forse è la prima volta nella vita democratica del nostro paese che viene depennato un diritto acquisito , dopo 8 anni, con atto notarile tra un cittadino e il comune di residenza senza che nessuna parte politica o media sollevi eccezioni al riguardo.
Abitiamo alla Torraccia e sono interessato alla sua competenza in materia vorrei intraprendere con lei azione in collaborazione con il Comitato di Quartiere, sicuramente la contatterò .
La ringrazio anticipatamente per la risposta
Francesco
Salve,
sto da qualche tempo valutando la possibilità di acquisto di un appartamento sito a Colli Aniene e, fino a pochi giorni fa, ero ignaro di tutta la situazione riguardante diritti di superficie, prezzi massimi e agibilità (si, qui abbiamo anche questo problema).
Fortunatamente, grazie alla pulce messami nell’orecchio da un mediatore evidentemente molto corretto, ho iniziato ad informarmi e mi si è spalancato un mondo finora tenutomi nascosto, per malafede o ignoranza, da agenzie immobiliari varie.
Venendo al sodo: l’attuale proprietario è anche il primo concessionario dell’abitazione (risalente ai primi anni 80) e mai nulla è stato fatto per riscattare alcunché.
Come mi dovrei regolare oggi alla luce della delibera Tronca? Dovrei pretendere dal proprietario l’affrancamento dal prezzo massimo prima di procedere all’acquisto?
So per certo che (finalmente) alcuni notai si rifiutano di rogitare in assenza di azioni in tal senso e non so davvero regolarmi in cotanta confusione.
Grazie
Salve,
noto con un certo stupore che siete soddisfatti (“VITTORIA” postato in homepage) di questa assurda situazione che è scaturita dalla famosa sentenza della corte di cassazione del 16/09/2015.
Visto che mi reputo un misero proprietario di un appartamento di 50mq e non di certo uno speculatore (anche perchè l’ho acquistato a prezzo di mercato nel 2012), mi rivolgo a voi ponendovi le seguenti domande certo della vostra competenza e della vostra volontà di aiutare tutte le migliaia di persone che si trovano nella mia medesima situazione:
1. A chi ed in che modo possiamo richiedere ufficialmente una certificazione, possibilmente in forma scritta, che sul nostro immobile ci sia o no un vincolo del prezzo massimo di cessione?
2. Ipotizzando che tale vincolo esista, l’unico modo di vendere a prezzo di mercato è l’affrancazione del vincolo ai prezzi, assurdi e proibitivi, riportati nelle tabelle presenti nell’ultima deliberazione (per la mia abitazione di 50mq dovrebbero essere 30.400 euro)?
3. Visto che la sentenza della corte di cassazione del 16 settembre 2015 asserisce che il prezzo massimo di cessione ha sempre seguito l’immobile, nel caso fosse presente anche sul nostro, potremmo rivalerci sull’ex proprietario o sul notaio che ha seguito l’atto, visto che è stato venduto “illegalmente” ad un prezzo di mercato superiore a quello imposto?
Infine vorrei chiedervi se secondo il vostro parere, è giusto che dopo aver acquistato a prezzo di mercato, mi ritrovi o un bene con un valore meno che dimezzato o l’obbligo di pagare decine di migliaia di euro per rivendere a prezzi di mercato (attualmente sono inferiori a quelli del 2012). Questa è giustizia o è solo una facciata?
Saluti.
Buonasera, ora che Tronca ha firmato la delibera, quali saranno le modalità e le tempistiche per stipulare le convenzioni con il Comune e poter poi vendere a prezzo libero di mercato?
Grazie
Salve vorrei sottolineare il casino che avete generato con la vostra battaglia x tutte quelle case comprarece rivendute a prezzo di mercato che ora x causa della vostra idiozia si trovano bloccate e mi riferisco a quelle persone che hanno comprato in diritto di proprieta quindi pagato il terreno per il quale hanno non pagato nulla in meno dato che uniti in cooperativa hanno pagato di lori tasca strade fogne luce dei lampioni servizi e tutto quello che anche voi passando in quelle zone usate.
Capisco che a suo tempo la vostra battaglia sia nata sulla superficie x la quale si avete goduto di benefici.
Ma ora grazie alla vosrra battaglia l unico risultato e’ che chi aveva gia pagato deve ripagare un pizzo sulla piena proprieta al comune di roma.
Dico un pizzo e voi ne siete i mandanti.
Complimenti x il risultato…immagino ve ne farete vanto in questo forum
Ma occhio a passare in quelle zone…non vi stupiate se qualcuno meno sano di voi un giorno vi manifesti i sui ringraziamenti.
Bravi