Affrancazione del prezzo massimo di cessione: oneri di urbanizzazione e costo di costruzione

oneri

In base a quanto disposto dall’art. 16 del Decreto Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, il rilascio di un “Permesso di Costruire” comporta, la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione.

SUGLI ONERI DI URBANIZZAZIONE

 Per quanto riguarda Roma Capitale, l’incidenza degli oneri di urbanizzazione è stabilita con deliberazione dell’Assemblea Capitolina in base alle “Tabelle parametriche” della Regione Lazio;

 Il “Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, prescrive, all’art. 16 comma 6, così come già indicato all’art. 5 della Legge 28 gennaio 1977, n. 10, che i Comuni, ogni cinque anni, debbano provvedere ad aggiornare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, in conformità alle relative disposizioni regionali, in relazione ai riscontri e prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria;

 La Regione Lazio, con legge del 12 settembre 1977, n. 35, cui sono succedute la Legge Regionale di modifica 16 gennaio 1980, n. 1 e la Legge Regionale 18 giugno 1980, n. 71, ha approvato, agli effetti della corresponsione dei relativi oneri sia per l’edilizia residenziale che per quella turistica, commerciale e direzionale, nonché per costruzioni e impianti industriali e artigianali, le tabelle parametriche della determinazione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, fissandone altresì i criteri attuativi;

 L’art. 21 della predetta legge regionale del 1975, così come modificato dall’art. 9 LR 19/04/94, n. 11 stabilisce che: “Costi di urbanizzazione per l’edilizia residenziale pubblica Nell’ambito di piani di zona, di cui alla legge 18 aprile 1962, n. 167 e successive modificazioni e delle aree destinate ai sensi dell’art. 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 e successive modificazioni, ferme restando le agevolazioni previste dagli artt. 7 e 9 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 il costo delle opere di urbanizzazione non può essere determinato in misura superiore all’85 per cento del corrispondente contributo per opere di urbanizzazione stabilito dal Comune ai sensi dell’art. 5 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 e della stessa legge regionale.

Tale disposizione parrebbe essere in contradizione con quanto disposto dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 così come modificato dal comma 63, lettera d), dell’art. 3 della legge 23 dicembre 1996, n. 662, a sua volta modificata dall’art. 7, comma 5, della Legge 23 dicembre 1999, n. 136, la quale prevede che: “… Il corrispettivo delle opere di urbanizzazione, sia per le aree concesse in superficie che per quelle cedute in proprietà, è determinato in misura pari al costo di realizzazione in proporzione al volume edificabile entro il limite di quanto dovuto ai sensi della legge 28 gennaio 1977, n. 10 e successive modificazioni”;

 La questione è stata chiarita dal Consiglio di Stato, Sez. IV, nella Sentenza n. 4685 del 15.09.2014 in cui si specifica che:

“il contributo di urbanizzazione è commisurato al costo delle opere di urbanizzazione da realizzarsi concretamente nella zona, e differisce dal contributo da pagare all’atto del rilascio della concessione di costruzione, che ha natura contributiva, rappresentando un corrispettivo delle spese che la collettività si addossa per il conferimento al privato della facoltà di edificazione e dei vantaggi che il concessionario ottiene per effetto della trasformazione.

Trattandosi di due istituti diversi ne derivano oneri diversi, l’uno relativo al costo sostenuto per rendere urbanizzata ed edificabile la singola area, l’altro relativo ad un contributo, di carattere tributario volto alla realizzazione del generale assetto urbanistico del territorio comunale.

La giurisprudenza di questo Consiglio ha, invero, sancito che il rimborso dei costi reali per le opere di urbanizzazione realizzate dal Comune è previsto in diritto di superficie di un lotto P.E.E.P ceduto o assegnato, ma non come contributo per il rilascio della cessione edilizia, che segue sempre i parametri tabellari.

Il Tributo per il rilascio della concessione edilizia imposto dalla L. 28.1.1977 n. 10, commisurato agli oneri di urbanizzazione, ha carattere generale, in quanto prescinde totalmente dall’esistenza o meno delle singole opere di urbanizzazione, ha natura di prestazione patrimoniale imposta e viene determinato senza tener conto dell’utilità che riceve il beneficiario del provvedimento di concessione né delle spese effettivamente necessarie per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione relative alla concessione assentita, mentre ha diversa natura il rimborso delle spese di urbanizzazione effettivamente sostenute dall’Amministrazione comunale, ai sensi dell’art. 35, XII comma, L. 22.10.1971, n. 865, essendo rivolto a determinare il prezzo di cessione ossia a reintegrare il Comune del costo sostenuto per l’espropriazione, l’urbanizzazione e l’ulteriore trasferimento dell’area.”

Gli oneri di urbanizzazione riscossi dal Comune di Roma in occasione della concessione del terreno vanno considerati come “Tributo” previsto dal Testo Unico per l’Edilizia oppure come “Contributo” previsto XII comma dell’art. 35 della Legge 865/1971 ?

A mio modo di vedere, trattasi del  “Contributo” previsto dal XII comma dell’art. 35 della Legge 865/1971 , ma pagato nella misura ridotta prevista per il “Tributo” di cui al DPR 380/2001

SUL COSTO DI COSTRUZIONE

Al momento del rilascio del “Permesso di costruire”, in base a quanto stabilito dalla delibera del Comune di Roma n. 5281/78 per le concessioni di manufatti ricadenti nei Piani di Zona, il Comune di Roma non ha riscosso nessun contributo sul costo di costruzione.

CONSIDERAZIONI FINALI:

Pare evidente che gli alloggi edificati in regime di edilizia convenzionata-agevolata non possano entrare nel mercato cd. “normale” senza aver prima pareggiato il versamento delle imposte pagate da altre tipologie di interventi e in particolare di quelle relative al “CONTRIBUTO DEL COSTO DI COSTRUZIONE”.

Questo è quanto avviene in gran parte ei Comuni italiani.

Aggiungo che, per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione, si potrebbe facilmente riconteggiare il “Tributo” dovuto ai sensi del DPR 380/2001 ed eventualmente compensarlo con quanto a suo tempo versato in occasione della concessione/cessione del terreno .

Giuseppe Di Piero

 

Roma, 21 giugno 2017

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One Response to Affrancazione del prezzo massimo di cessione: oneri di urbanizzazione e costo di costruzione

  1. Fabio scrive:

    Non capisco in che relazione possa averae questa cosa con l’affrancazione visto che nel calcolo del corripsttivo si detrae solo il contributo già versato e non quello che eventualmente, secondo questo vostro ragionamento, andrebbe versato, se mai questa cosa dovrebbe interessare il conguaglio per il diritto di superficie, che non nella delibera 40/2016 viene slegato dal corrispettivo di affrancazione, tanto che è presente c’è una clausola capestro, non so quanto legittima, proprio in tal senso. Detto questo, ora il comune non ricnosce neanche il versato per le oo.uu, come dovrebbe per legge, non solo ma in alcuni conteggi non riconosce interamente neche il corrispettivo provvisorio per la concessione dell’area, sicuramente pagato dagli assegnatari essendo parte integrante del prezzo massimo di cessione, perchè evidentemente quei soldi, per le ragioni più disparate vedi fallimenti degli operatori, non sono finiti nelle casse del comune. Ma quegli importi dovevano esssre coperti da fideiussioni bacarie, quindi non si capisce perche perchè il proprietario di casa peep dovrebbe versare l’importo mancate per omissioni del comune o accordi sottobanco con l’operatore, e più di una volta, prima non detraendolo dall’affrancazione e poi col conguaglio futuro. Gradirei una risposta grazie.

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