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Votazione

INGIUSTIZIA STELLARE NEI CONFRONTI DEGLI ACQUIRENTI NEI PIANI DI ZONA

La Camera dei Deputati, in sede di conversione del D.L. 119/2018 (cd. Decreto Fiscale 2019) ha approvato le seguenti modificazioni alla normativa relativa alla affrancazione del prezzo massimo di cessione degli alloggi edificati in regime di edilizia convenzionata di cui all’art. 35 della Legge 86571971.

In particolare, all’art. 31 della L.448/1998, è stato sostituita la formulazione del comma 49-Bis ed è stato introdotto il comma 49-quater.
Nuova formulazione comma 49-bis:
«49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati»;
Nuovo comma 49-Quater: “
1. In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva».
2. Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.”
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La finalità della modifica legislativa è stata quella di impedire l’azione di ripetizione di indebito esercitata da acquirenti che hanno pagato i loro alloggi somme esorbitanti rispetto al “prezzo massimo di cessione” determinato secondo quanto previsto nelle convenzioni urbanistiche con cui i Comuni hanno concesso i suoli.
Il meccanismo che vanificherebbe le legittime pretese degli acquirenti alla ripetizione di indebito consiste nelle seguenti disposizioni:
i. Consentire la procedura di “affrancazione” non solo al proprietario dell’immobile, ma anche alle “persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile” (cfr. c. 49-Bis);
ii. Stabilire che: “L’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter” (cfr. c. 49-Quater);
iii. Stabilire che: “Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.”
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Secondo una prima sommaria valutazione da parte dei costituzionalisti consultati dalla ns. associazione, emergono i seguenti profili di illegittimità:
1) Violazione dell’art. 3 della Costituzione nella parte in cui il comma 49-Bis dell’art. 31 della L.448/1998 non consente a tutti i cittadini (in regola con i requisiti soggettivi) di accedere alla proprietà della propria abitazione alle condizioni agevolate previste nelle Convenzioni ex art. 35 della Legge 865/1971.
Difatti, l’edilizia residenziale pubblica mira a canalizzare l’intervento pubblico – diretto o indiretto, ossia realizzato attraverso agevolazioni economiche – verso il soddisfacimento della richiesta abitativa delle categorie sociali meno abbienti e esposte al rischio di carenza abitativa. Vengono così realizzate prestazioni che, secondo l’opinione di un’autorevole dottrina, possono ascriversi alla categoria concettuale del servizio pubblico, data la loro destinazione al soddisfacimento di un bisogno collettivo o generale della comunità.
L’art. 47 della Costituzione italiana recita: «La Repubblica incoraggia e tutela il risparmio in tutte le sue forme; disciplina, coordina e controlla l’esercizio del credito. Favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione, alla proprietà diretta coltivatrice e al diretto e indiretto investimento azionario nei grandi complessi produttivi del paese».
Se la proprietà dell’abitazione serve a soddisfare un bisogno essenziale dell’uomo, dunque, il titolare del diritto non potrà trarne un profitto speculativo, a maggior ragione se trattasi di “edilizia agevolata” ovvero fruente, all’origine, di un finanziamento pubblico ed hanno realizzato su suoli espropriati, come nel caso di specie!
Certamente la funzione sociale di un alloggio costruito su aree espropriate per pubblica utilità non può esaurirsi al momento della prima assegnazione.
Altrimenti verrebbe violato il disposto articolo 42 della Costituzione Italiana che prevede: “ … La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d’interesse generale.” In altre parole concedere una sorta di patente speculativa in capo al primo assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica, costruito su aree espropriate, non può essere considerato un interesse pubblico e potrebbe anche esporre la pubblica amministrazione ad un pericoloso contenzioso con i proprietari espropriati.
L’espropriazione è dunque il più forte limite alla proprietà, dato che il diritto del proprietario viene sacrificato a vantaggio dell’interesse collettivo. Nel contrasto tra interesse privato ed interesse pubblico è, dunque, quest’ultimo a prevalere.
E’ in questo contesto normativo che si inseriscono le limitazioni e regolamentazioni del prezzo d’acquisto degli alloggi in convenzione. A cui si aggiungono numerosi altri benefit pubblici (riduzione degli oneri di urbanizzazione, esenzione dal pagamento del contributo del costo di costruzione, finanziamenti pubblici in conto capitale e/o interessi agevolati)
I vincoli imposti dalle convenzioni di cui all’art. 35 della Legge 865/1971, come più volte chiarito dalla S.C. di Cassazione, perdurano per l’intera durata della convenzione e si trasmettono insieme al trasferimento del diritto di superficie.
Se ciò non fosse, data la funzione sociale attribuita alla edilizia residenziale pubblica verrebbe violato anche l’art. 3 della Costituzione Italiana, in quanto si creerebbe una irragionevole disparità di trattamento per l’accesso della totalità dei cittadini a quel determinato servizio pubblico.
E’ pacifico, infatti, il diritto riconosciuto in capo al primo assegnatario ad ottenere l’alloggio al prezzo di convenzione. Addirittura, in base a quanto stabilito nella recente sentenza n. 15690 del 25 marzo – 14 aprile 2009 della Suprema Corte di Cassazione, VI Sezione Penale, quando questo principio viene violato si può incorrere nel reato di concussione.
I principi sopra richiamati, in uno con le sentenze della Suprema Corte di Cassazione che li contengono, sono già stati riassunti nella sopra citata sentenza della Cassazione a S.U. n. 18135/2015 e 506/2011, secondo cui sarebbe ravvisabile una “ingiustizia” laddove “fosse consentito, a chi ha beneficiato del vantaggio dell’acquisizione dell’immobile per un corrispettivo agevolato, di rivendere il bene al prezzo di mercato, speculare sulla differenza.”
Diversamente argomentando, si rischierebbe anche di cadere in contraddizione con la normativa comunitaria ed in particolare della materia relativa ai Servizi di Interesse Economico Generale (SIEG). Significativamente, il sopra richiamato Decreto del Ministro delle Infrastrutture e trasporti del 22 aprile 2008 si intitola: “Definizione di alloggio sociale ai fini dell’esenzione dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunità europea”
Il comma 49-Bis della legge 448/1998, permettendo la soppressione del vincolo del prezzo massimo di cessione e di locazione, dopo solo cinque anni dalla data di prima assegnazione, senza prevedere neppure nessun rimborso allo Stato e ai proprietari dei suoli espropriati, concede una patente speculativa ai primi assegnatari di tale tipologia di alloggi a totale svantaggio del medesimo soggetto espropriato, dello Stato nelle sue varie diramazioni e degli altri cittadini che, pur possedendo i requisiti soggettivi per accedere a tale tipologia di alloggi, non possono godere dei medesimi benefici concessi ai suddetti primi assegnatari.
2) Violazione dell’art. 3 della Costituzione nella parte in cui il comma il 49-Quater determina l’estinzione della pretesa restitutoria da parte dell’acquirente il quale, al momento dell’acquisto del proprio immobile, aveva corrisposto al venditore una somma di denaro eccedente quello massimo consentito dalle convenzioni ex art. 35 della L. 865/1971.
3) Violazione del principio di irretroattività della legge civile in quanto si applicherebbe anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”
4) Altre eccezioni che i venditori scopriranno in corso di causa

 

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