Cassazione civile, sez. II , 21/12/1994 , n. 11032
Qualora il proprietario di un immobile costruito da una cooperativa edilizia in regime di edilizia residenziale convenzionata, sulla base di una convenzione con il comune, abbia stipulato un contratto per la cessione dell’immobile ad un prezzo superiore a quello massimo indicato nella convenzione, il predetto prezzo può essere adeguato, ex art. 1339 c.c., a quello stabilito nella convenzione stessa.

Cassazione civile, sez. II , 21/12/1994 , n. 11032
Poiché l’errore di diritto rileva soltanto se concerne circostanze esterne, influenti sulla valutazione soggettiva della convenienza del negozio, deve escludersi la rilevanza dell’errore del contraente che conclude il contratto ignorando l’esistenza delle norme imperative da cui deriva l’integrazione del negozio a norma dell’art. 1339 c.c. e quindi la modifica del regolamento contrattuale, attesa la mancanza del carattere negoziale delle clausole rispetto alle quali si è verificata una sostituzione legale.

Cassazione civile, sez. II , 02/10/2000 , n. 13006
Le convenzioni disciplinate dall’art. 35 della legge 865 del 1971 si posizionano in un assetto prettamente urbanistico e producano effetti che si ripercuotono anche nei diritti dei terzi (per la valenza erga omnes che viene riconosciuta alle stesse).

Cassazione civile, sez. II , 10/02/2010 , n. 3018
Ai sensi dell’art. 35 l. 22 ottobre 1971 n. 865, che delega al consiglio comunale la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in materia di edilizia convenzionata, gli atti amministrativi relativi, in quanto emanati in forza della predetta delega legislativa, da questa direttamente traggono un carattere di imperatività, sicché debbono ritenersi compresi nella previsione dell’art. 1339 c.c., alla quale si collega quella dell’art. 1419, comma 2, c.c., posto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa, la quale peraltro non importa la nullità del contratto quando tale clausola sia sostituita di diritto da norme imperative.

Cassazione civile, sez. un. , 12/01/2011 , n. 506
Le norme imperative dettate dall’art. 10 l. 18 aprile 1962 n. 167, e successive modifiche ed integrazioni, non pongono limiti di tempo al divieto di alienazione del diritto di superficie degli alloggi di edilizia convenzionata, per un prezzo diverso da quello stabilito dai comuni o dai consorzi (sulla base di tale principio, la S.C. ha ritenuto anche manifestatamene infondata la q.l.c. adombrata al riguardo dai ricorrenti, sotto il profili del difetto d ragionevolezza ovvero della violazione dell’art. 3 cost.)

Cassazione civile , sez. un. , 16/09/2015 , n. 18135
Ai sensi della L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35, che delega al Consiglio Comunale la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in materia di edilizia convenzionata, gli atti amministrativi relativi, così come le convenzioni, in quanto promananti in forza della predetta delega legislativa, traggono da quest’ultima, direttamente, il carattere di imperatività e pertanto debbono ritenersi compresi nella previsione dell’art. 1339 c.c.; cui si ricollega quella dell’art. 1419 c.c., comma 2, posto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa: senza riflessi invalidanti, peraltro, sull’intero contratto in ipotesi di sostituzione di diritto.

Cassazione civile , sez. un. , 16/09/2015 , n. 18135
In tema di vendita di alloggi di edilizia convenzionata soggetti al vincolo relativo alla determinazione del prezzo massimo di cessione, tale vincolo non è soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare; ed anzi, in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione), segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita.

Cassazione civile , sez. II , 03/01/2017 , n. 21
Il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi costruiti, ex art. 35 della l. n. 865 del 1971, sulla base di convenzioni per la cessione di aree in diritto di superficie, ovvero per la cessione del diritto di proprietà se stipulate, quest’ultime, precedentemente all’entrata in vigore della l. n. 179 del 1992, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione, ex art. 31, comma 49-bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene, a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà, attesa la “ratio legis” di garantire la casa ai meno abbienti ed impedire operazioni speculative di rivendita; in tal caso, pertanto, la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto, ex artt. 1419, comma 2, e 1339 c.c., con altra contemplante il prezzo massimo determinato in forza della originaria convenzione di cessione.

Cassazione civile , sez. II , 04/12/2017 , n. 28949
Il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi costruiti ex art. 35 legge n. 865/1971, sulla base di convenzioni per la cessione di aree in diritto di superficie, ovvero per la cessione del diritto di proprietà se stipulate, quest’ultime, precedentemente all’entrata in vigore della legge n. 179/1992, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione, ex art. 31, comma 49 -bis, legge n. 448/1998, segue il bene, a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà, attesa la ‘ratio legis’ di garantire la casa ai meno abbienti ed impedire operazioni speculative di rivendita; in tal caso, pertanto, la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto, ex artt. 1419, comma 2, e 1339 c.c., con altra contemplante il prezzo massimo determinato in forza della originaria convenzione di cessione.

Cassazione civile , sez. II , 04/12/2017 , n. 28949
Il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi costruiti ex art. 35 legge n. 865/1971, sulla base di convenzioni per la cessione di aree in diritto di superficie, ovvero per la cessione del diritto di proprietà se stipulate, quest’ultime, precedentemente all’entrata in vigore della legge n. 179/1992, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione, ex art. 31, comma 49 -bis, legge n. 448/1998, segue il bene, a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà, attesa la ‘ratio legis’ di garantire la casa ai meno abbienti ed impedire operazioni speculative di rivendita; in tal caso, pertanto, la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto, ex artt. 1419, comma 2, e 1339 c.c., con altra contemplante il prezzo massimo determinato in forza della originaria convenzione di cessione.

PER QUANTO ATTIENE ALLA NORMATIVA DEL  PREZZO MASSIMO DI CESSIONE DI ALLOGGI EDIFICATI IN REGIME DI EDILIZIA CONVENZIONATA DI CUI ALL’ART. 35 DELLA LEGGE 865/1971, LA NORMA E L’INTERPRETAZIONE GIURISPRUDENZIALE DI ESSANON E’ STATA MAI ONDIVAGA

I NOTAI NON POTEVANO NON SAPERE

Il Centro Studi del Consiglio Nazionale del Notariato, nello studio n. 187-2007/C (approvato dalla Commissione Studi Civilistici in data 13.04.2007) occupandosi specificatamente della questione, ha precisato che: “un conto è la convenzione disciplinata dall’art. 35 della legge n. 865 del 1971, altro conto la convenzione disciplinata dagli artt. 7 ed 8 della legge n. 10 del 1977: vere e proprie convenzioni urbanistiche le prime, convenzioni pattizie di diritto privato le seconde. In effetti, mentre le convenzioni disciplinate dall’art. 35 della legge 865 del 1971 si posizionano in un assetto prettamente urbanistico (tanto è vero che esse servono a dismettere, da parte del Comune, aree che hanno come programma costruttivo un piano prestabilito dal Comune stesso, aree che vengono dal Comune espropriate, aree quindi che servono a destinare, a soggetti utilizzatori particolarmente bisognosi, abitazioni rivestenti natura di patrimonio indisponibile, la cui caratteristica è quella di non poter essere negoziati se non rispettando le norme per essi espressamente previste, come dispone l’art. 828, secondo comma c.c.); invece le convenzioni previste dalla legge Bucalossi sono convenzioni destinate tutte a disciplinare con particolari limitazioni un vantaggio che ha acquisito un soggetto che intende costruire (e quindi si tratta di convenzioni propriamente non urbanistiche, bensì più propriamente edilizie, proiettate come sono a disciplinare la concreta realizzazione di una singola costruzione in qualunque parte del territorio comunale).
Si comprende pertanto come le prime (convenzioni urbanistiche) producano effetti che si ripercuotono anche nei diritti dei terzi (per la valenza erga omnes che viene riconosciuta alle convenzioni urbanistiche); mentre le seconde non hanno questa caratteristica, ancorché assoggettate a pubblicità immobiliare”.

I NOTAI CAPITOLINI ERANO STATI DIFFIDATI

Migliaia di romani, nel corso degli ultimi 10-15 anni, hanno (ri)venduto o affittato alloggi, ottenuti pochi anni prima tramite assegnazione da cooperative edilizie, senza rispettare il prezzo massimo di cessione e di locazione che vige su tale tipologia immobili perchè edificati su aree espropriate dal Comune di Roma e poi concesse in diritto di superficie o di proprietà.

GRAN PARTE DI QUESTO POPOLO, E’ STATA TRATTO IN ERRORE DA NOTAI, DIRIGENTI COMUNALI E AGENZIE IMMOBILIARI  E, SENZA LE LORO AUTOREVOLI (SIC!) INDICAZIONI, NON AVREBBERO MAI COMPIUTO  LA STESSA SCELTA DI VENDERE L’IMMOBILE.

Nel Comune di Roma, fino al settembre 2015, l’ufficio U.O. Edilizia Sociale (afferente al Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica) forniva creativi “chiarimenti” (per noi patenti speculative!!!) ai primi assegnatari di alloggi facenti parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica che quindi, commercializzano detti cespiti a prezzo libero di mercato e si appropriavano di un enorme surplus sul prezzo di vendita, rispetto al valore previsto dalle relative Convenzioni edificatorie.

Questo privilegio (che equivale ad una vincita al superenalotto!!!), è stato concesso senza neppure richiedere l’obolo previsto dal comma 49-bis dell’art. 31 della Legge 448/1998 introdotto dalla Legge 106/2011 (c.d. Decreto sviluppo 2011) perché tale normativa – nel Comune di Roma – è rimasta inattuata.

Abitazioni situate all’ estrema periferia della nostra città, si ripete edificate su terreni espropriati per pubblica utilità, sono stati posti in vendita al prezzo poco popolare di 360.000 euro (ed oltre!) laddove i primi assegnatari – pochissimi anni prima – non hanno pagato neppure la metà di quanto hanno preteso!

Intanto, i “nuovi” proprietari si sono ritrovati sulle spalle salatissimi mutui (almeno ventennali ),  per abitazioni che (legalmente) valgono meno della metà delle somme erogate dagli istituti di credito.

La Suprema Corte di Corte di Cassazione, con  sentenza della n. 18135 del 15 settembre 2015, ha ribadito che la funzione sociale dell’edilizia residenziale pubblica non può terminare al momento della prima assegnazione.

Da allora, i notai vanno ripetendo ovunque la necessità di un provvedimento legislativo asseritamente finalizzato ad eliminare il contenzionso sviluppatosi  tra acquirenti e venditori.

Un loro consulente (Prof. Gino Scaccia), il 06.06.2018 è stato nominato Capo dei Gabinetto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti  (Toninelli).

Il MIT, il 15.11.2018  ha depositato  un emendamento al DDL 886/201  che ricalca alla lettera un parere redatto dal Prof. Scaccia per il Consiglio Notarile di Roma (ed utilizzato dagli avvocati dei notai nei giudizi davanti al Tribunale di Roma).

TRATTASI DI SINGOLARE COINCIDENZA DI AVVENIMENTI

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DETTO PROVVEDIMENTO (SE APPROVATO), PIUTTOSTO DI RIDURRE I CONTENZIOSI, ALMENO FUORI DAI CONFINI DELLO STATO (CEDU),  LI MOLTIPLICHERA’ .

Roma, 20.11.2018

IL PRESIDENTE

SIG. GIUSEPPE DI PIERO

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